Архив метки: земля

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Станислав Солнцев рассказал на радио Балтик+ о выборе застройщика и как не оказаться обманутым дольщиком

Денис Макархин, Александра Мартьянова и Станислав Солнцев

Станислав Солнцев и бизнес-тренер Денис Макархин рассказали слушателям радио «Балтик Плюс» о том как правильно выбрать застройщика, проверить документы, заключить договор участия в долевом строительстве и как не стать обманутым дольщиком.

Встреча с всероссийским бизнес-омбудсменом

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Сама по себе встреча с Борисом Титовым – федеральным чиновником и лидером новой «Партии роста» уже событие для калининградского бизнеса. Мои ожидания от встречи были связаны с тем, что у нас на носу 1 апреля 2016 г. – конец эпохи переходного периода для резидентов особой экономической зоны, и нужно как-то «остудить» местных предпринимателей. Как известно, существовали фирмы, которые последние 10 лет (именно такой переходный период был установлен) имели льготы по таможенным пошлинам, если занимались переработкой товаров на территории ОЭЗ. Среди таких фирм были и представители малого и среднего, и даже крупного бизнеса, которые «дробили» переработку в Калининграде и раздавали подряды таким приобретённым фирмам. Ещё пару лет назад такие фирмы «со льготами» стоили от 200 до 600 тыс. рублей. Читать далее

Омбудсмен: Если калининградская мэрия хочет снести ларьки – это её право

Бизнес-обмбудсмен Борис Титов. Фото с сайта ombudsmanbiz.ru

Уполномоченный при президенте РФ по правам предпринимателей Борис Титов уверен, что при определённых условиях сносить нестационарные торговые объекты городская администрация имеет полное право. Об этом омбудсмен заявил калининградским предпринимателям 29 марта, во время своего визита в регион.

Калининградский юрист Станислав Солнцев рассказал, что в Калининграде, как и в Москве, сейчас активно ведётся борьба с небольшими торговыми павильонами, особенно с теми, которые располагаются на остановках общественного транспорта. Адвокат спросил, есть ли какой-то инструмент защиты прав собственников в таком случае.
«Всё зависит от юридической ситуации конкретного объекта. Если просто истёк срок договора аренды – это один случай, если он стоит за красными линиями – другой…» — уточнил Титов.
«Я сейчас занимаюсь таким делом. Там по надуманным причинам отказываются продлевать договор аренды«, — посетовал Солнцев.

«Если им кажется, что объект по каким-то эстетическим показателям, например, не соответствует их представлениям, то не продлевать договор — это право мэрии. Другое дело, если этот объект они сносить не будут, а планируют эксплуатировать дальше. Если они просто хотят передать его другому предпринимателю, то тут можно настаивать, чтобы владелец, эксплуатировавший и вкладывавший в него деньги в течение года, имел приоритетное право на продление договора. Мы сейчас как раз готовим такую законодательную инициативу«, — пояснил Титов.

Источник: Клопс.ру

Комитету Александра Зуева придется вернуть покупателю городской земли 2/3 её цены

Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск предпринимателя Игоря Михайлова взыскании и возврате ему 66 % цены, которую он уплатил при выкупе у города земельного участка на ул. Горького, 182.

Арбитражный суд Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Как видно из решения суда, в марте 2013 года Игорь Михайлов обратился комитет земельного имущества городской администрации с заявлением о выкупе земельного участка, на котором было расположено нежилое здание Михайлова. Комитет Александра Зуева больше года готовил договор о продаже земли за предусмотренные законодательством 15% от его кадастровой стоимости. За это время областное правительство переоценило кадастровую стоимость земли в Калининграде, а стоимость участка, который намеревался выкупить Михайлов, возросла втрое — до 10,6 млн руб. Соответственно, цена выкупа — до 1,6 млн руб. Читать далее

Станислав Солнцев: в итоге дом на Московском проспекте город должен будет выкупить

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Станислав Солнцев, управляющий партнёр ЮФ «Юрис» специально для портала Новый Калининград рассказал о том, на что могут претендовать жильцы «падающего» дома №70 на Московском проспекте в Калининграде:

В соответствии с частью 10 ст. 32 ЖК РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Мне не известны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно, хотя, как отмечалось, в доме только одна квартира – муниципальная, остальные в частной собственности граждан.

Разумный срок для сноса или реконструкции (по сути — восстановления) определяет та же межведомственная комиссия.

Суть этого требования в том, чтобы на территории города не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В случае, если собственники квартир в этот срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Судьба жильцов (или как говоря юристы – нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, быть равнозначным по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта.

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По общему правилу выкуп квартиры муниципалитетом осуществляется по соглашению с собственником с выплатой возмещения. При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Возможно предоставление в собственность другого помещения с зачетом стоимость такого возмещения. Если собственник квартиры отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3-х месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Эксперт: власти могут потребовать от жильцов снести аварийный дом на Московском

Если собственники самостоятельно ничего не сделают с домом, власти должны выкупить квартиры. Как рассказал «Недвижимости Нового Калининграда.Ru» управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев, согласно Жилищному кодексу РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок. «Мне неизвестны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно», — пояснил Солнцев, комментируя ситуацию с треснувшим домом на Московском проспекте.

По словам юриста, сроки реконструкции или сноса определяет межведомственная комиссия. Если в обозначенный срок собственники не осуществили снос или реконструкцию, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципалитету.

«Судьба жильцов (или как говорят юристы — нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Они должны быть равнозначными по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта», — говорит Солнцев.

Что же касается выкупа квартир, то муниципалитет обязан это делать по соглашению с собственником с выплатой возмещения. «При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — комментирует специалист.

Есть у муниципалитета и другой вариант — предоставление квартиры взамен изъятой. Если же собственник отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3 месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Напомним, что пока что окончательная судьба аварийного дома на Московском проспекте неизвестна, как неизвестны сроки окончательного расселения жильцов. На данный момент обитателям накренившегося дома предложено переселиться в маневренный фонд. Жильцы покидают опасное здание — едут к родственникам, друзьям, на съёмные квартиры.

Источник: Новый Калинниград.ру

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков и объектов недвижимости  в России является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа земли. Кадастровая стоимость устанавливается путем массовой оценки, проводимой исполнительной властью субъекта Российской Федерации. Следствием такой массовости является завышенная стоимость, зачастую чуть ли не в десятки раз, в среднем же по Калининграду в 6-7 раза. Это приводит к необоснованно высокому размеру либо арендной платы, либо земельного налога.

Не многие знают, что  стоимость можно уменьшить. В случае несогласия  с установленной кадастровой стоимостью, а с ней вряд ли можно согласиться, собственники, а также арендаторы, недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности». На данный момент такая комиссия создана и в Калининградской области, и весьма активно осуществляет свою работу.

СИП снижение КС_small

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, то это решение  можно обжаловать в областном суде субъекта РФ, в нашем случае это будет Калининградский областной суд. Кроме того, физические лица могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости сразу в суд в обход комиссии.

Мы уже не первый год работаем по снижению кадастровой стоимости земельных участков и имеем положительный опыт.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости состоит из следующих основных этапов:

1. Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка специализированной оценочной компанией, проведение экспертизы соответствия отчета действующему законодательству;

2. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссию;

3. Оспаривание решения комиссии в Калининградский областной суд.

4. Получение положительного решения комиссии или суда и внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРП (реестр прав) .

Как  работаем мы:

1. Вы сообщаете нам кадастровый номер земельного участка;

2. Мы проводим экспресс-оценку рыночной стоимости земельного участка, определяя примерную возможную стоимость земельного участка, а также определяемся со стоимостью оценочных и экспертных услуг.

2. Среди представленных предложений, вы выбираете ты оценочную компанию, которая вам наиболее подходит и мы у них заказываем оценку и экспертизу. Также вы можете выбрать любую иную компанию и мы также сопроводим проведение оценки.

3. После получения отчета оценки мы готовим соответствующее заявление в комиссию, при получении от вас доверенности также самостоятельно предъявляем ее в комиссию.

4. Сопровождаем рассмотрение вашего заявления в комиссии.

5. В случае отрицательного решения комиссии, мы готовим заявление в суд и сопровождаем его рассмотрение в суде.

Нужно отметить, что физические лица не обязаны обращаться в комиссию, они могут предъявить соответствующее заявление непосредственно сразу в Калининградский областной суд.

Для начала работы от Вас требуется только кадастровый номер земельного участка, остальное сделаем мы.

 

Сколько стоит на Донского построить?

Блогер Дмитрий Трунов затронул вчера тему необычно низкой кадастровой стоимости земельного участка ООО «Колор-Пласт» в центральной части Калининграда. Мы не смогли оставить в стороне это очень профессиональное с юридической точки зрения «расследование» и представляем своё мнение относительно происходящего.

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для Калининграда удельный (средний) показатель кадастровой стоимости для участка 14 группы (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) составляет 0,48 руб.\кв.м. Согласно методике определения кадастровой стоимости вновь образуемых участков мы получаем именно такую кадастровую стоимость, какую сейчас имеют эти участки, т.е. 60 945,6 и 3 811,2 рубля.

Сейчас согласно Правилам землепользования и застройки г. Калининграда (ПЗЗ) участки относятся к зоне Р-2 (интерактивно можно увидеть на http://map.klgd.ru/ и на карте градостроительного зонирования в редакции от 12.05.2014 г.), которая не предполагает жилищного строительства, среди набора возможных видов разрешенного использования есть такие: различные парки в том числе аттракционов и спортивные парки, автостоянки. «Коммерческих» видов условно-разрешенных видов (т.е. тех, которые можно выбрать только через публичные слушания) тоже не так много – учреждения здравоохранения, санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, временные торговые объекты да автосервис.

Смена разрешенного использования на жилищное строительство

Сейчас и арендатор, как и собственник земельного участка может выбрать самостоятельно без разрешения муниципалитета вид разрешенного использования из тех, что предлагает зона Р-2. Если цель владельца участка заняться строительством на этом участке, то дальше мы увидим проведение публичных слушаний по поводу смены зоны на более подходящую. При этом ситуация не аналогичная расположенному рядом участку ООО «Юкон Сервис», который добился в 2014 г. в арбитражном суде Калининградской области исключения своего участка из территориальной зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Л-2 «исторические кладбища, превратившиеся в городские лесопарки». Позиция ООО «Юкон Сервис» была достаточно типична для оспаривания ПЗЗ – правительством Калининградской области не подготовлен и утвержден проект зон охраны объектов культурного наследия. Ранее оспаривали ПЗЗ в связи с тем, что они не были опубликованы в цвете, что не позволяло установить отнесение участка к конкретным территориальным зонам, иногда в связи с тем, что участок попадал сразу в две зоны, что запрещено. При этом ООО «Юкон Сервис» владел участком, отнесенным к зоне О-1 –делового, общественного и коммерческого назначения, а участки ЗАО «Колор-Пласт» в зоне Р-2, которая не предполагает существенной коммерческой деятельности.

Если зона вполне законными методами будет изменена на зону, позволяющую вести жилищное строительство, то можно будет предположить о том, что все действия были не случайны и преследовали цель обойти требование Земельного кодекса РФ об обязательной продажи муниципалитетом участка с аукциона. Прокуратуре похожие приёмы с землей известны.

Несмотря на публикацию на сайте администрации города, что участок продан до настоящего времени ни участок 126970 кв.м. ни 7940 кв.м. не оформлен в собственность кого-либо, есть только сведения о действующем договоре аренды. Но это может означать только то, что договор если и подписан между администрацией и ООО «Колор-Пласт», то пока ещё не подан на регистрацию в Росреестр.

Если бы муниципалитет реализовал участки на аукционе для жилищного строительства

Проводятся публичные слушания о смене одной зоны на другую, более подходящую. Инициатором может быть и сам муниципалитет. Потом проходит определенная юридическая процедура, включающая в себя в итоге рассмотрение данного вопроса в Городском совете депутатов, который и принимает итоговое решение. Это достаточно распространённая процедура для нашего города. Комитет муниципального имущества формирует, к примеру, те же самые земельные участки и определяет разрешенное использование «под строительство многоквартирного дома» в связи с этим на кадастровый учет ставятся участки которые уже будут иметь кадастровую стоимость 489 502 362,2 руб. и 30 610 764,4 руб. (УПКС 3855,26 руб.\кв.м.). Но законодательство (ч. 7 ст. 38.1 ЗК РФ) обязывает муниципалитет произвести оценку рыночной стоимости участков перед выставлением на аукцион. Как показывает наша почти трёхлетняя практика оспаривания кадастровой стоимости кадастровая стоимость близка к рыночной, хотя ввиду применения массовых методик не учитывает всех рыночных обстоятельств. Выполненный расчет кадастровой стоимости по усредненному показателю для г. Калининграда, установленному нормативно, позволяет нам понять масштаб возможного злоупотребления. Оценка рыночной стоимости вряд ли бы дала подобные гигантские суммы, что указывается так же на то, что ГКО проведена явно по верхней планке разумного. К примеру, 30 декабря 2014 г. были проданы с муниципального аукциона 3 земельных участка в районе ул. Еловая аллея для жилищного строительства общей площадью 16300 кв.м. за 40 125 960 руб., что соответствует стоимости 2460 руб.\кв.м.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько комфортно жить на бывшем кладбище. Реальность такова, что в Калининграде, как и в любом другом древнем городе, много такого строительства. Есть установленные нормы для последующей застройки кладбищ, они всегда соблюдаются. С точки зрения обывателя застройка жильем — не всегда плохо, с точки зрения обывателя, который думает о своём будущем — организация парка, если верить словам Александра Ярошука, и не обязательно состоящего только из «деревьев дорожек» — это всегда инвестиции в будущее развития своего города.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

В 4,2 раза снижена кадастровая стоимость участка предпринимателю из Гвардейска

В апреля 2014 г. в юридическую фирму «Юрис» обратился владелец автосервиса (СТО) из Гвардейска (Калининградская область) с просьбой помочь снизить размер земельного налога, который значительно вырос в 2014 г. Причиной повышения стало утверждение в августе 2013 г. новой кадастровой оценки земли в Калининградской области. Земельный участок предпринимателя стал стоить чуть более 10 млн рублей, что по его мнению не соответствовало реальной рыночной стоимости.

Юристами ЮФ «Юрис» в сотрудничестве с ведущими оценочными компаниями Калининграда проведен экспресс-анализ, который показал, что кадастровая стоимость участка серьезно завышена. В конце мая 2014 г. оценка была завершена и подан иск в Арбитражный суд Калининградской области (дело №А21-4123/2014). В октябре 2014 г. Администрация МО «Гвардейское городское поселение» заявила ходатайство о проведении экспертизы рыночной стоимости земельного участка,  в результате которой было установлено, что земельный участок незначительно отличается от стоимости, которая была заявлена юристами предпринимателя. 22 декабря 2014 г. суд вынес решение о внесении в кадастр стоимости в размере 2,39 млн рублей.


 

Если у вас высокий земельный налог или арендная плата, звоните и мы постараемся Вам помочь! Тел. (4012) 52-46-13  и info@ju-ris.ru

Депутаты Калининградской облдумы предлагают проводить земельный контроль чаще

 

Олег Ефимов, старший партнёр юридической фирмы "Юрис"

Олег Ефимов, старший партнёр юридической фирмы «Юрис»

Олег Ефимов со свежим обзором российского законодательства специально для Business FM — Калининград:

Плановые проверки соблюдения земельного законодательства, возможно, будут проходить чаще. Напомним, что одними из основных целей таких проверок является проверка использования земли согласно её целевому использованию, а также на предмет самозахвата. Такие проверки сейчас проводятся в плановом порядке раз в 3 года. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу Калининградская областная Дума. Калининградские депутаты предлагают участить проверки до одного раза в два года.

Предпринимателю из Черняховска уменьшена кадастровая стоимость в 20,8 раз

Александр Кущенко

Александр Кущенко, руководитель Отдела судебной практики

21 ноября при участии юриста ЮФ «Юрис» Александра Кущенко Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области было рассмотрено и удовлетворено заявление об уменьшении кадастровой стоимости с 89 584 026,03  до 4,3 млн рублей. Уменьшение кадастровой стоимости в 20,8 раза удалось добиться только путем оспаривания кадастровой стоимости, так как обращения в интересах предпринимателя в Кадастровую палату об исправлении кадастровой ошибки результата не принесло.

Александр Кущенко отмечает:

«Рассмотрение дел Комиссией при Росреестре куда более быстрый способ, чем судиться с кадастровой палатой и администрацией района. Решение об установлении новой кадастровой стоимости мы получим уже в понедельник и через несколько дней предприниматель сможет получить новый кадастровый паспорт с уменьшенной кадастровой стоимостью. После он с нашей помощью планирует вернуть частично уплаченный земельный налог за 2014 г., что теперь предусмотрено Законом об оценочной деятельности».

Станислав Солнцев: зачем оспарвивать кадастровую стоимость?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав СОлнцев

Станислав Солнцев в ноябрьском номере журнала «Балтийский Статус» рассказывает бизнесу о том, кому и когда выгодно уменьшать (оспаривать) кадастровую стоимость, а в каких случаях это делать точно не стоит. Информация рассчитана на владельцев любых земельных участков и, в особенности, на тех, чьи земли с прошлогодней государственной оценки выросли в стоимости в несколько раз. Эксперт отмечает, что практически всегда процедура выгодна для тех, кто выкупает земельные участки у государства или муниципалитета, однако в июле 2014 г. произошло много изменений в порядке проведения оспаривания кадастровой стоимости. Читать далее

Долг по алиментам, могут ли приставы продать мой участок?

Житель Калининградской области Геннадий задает вопрос:

Имею земельный пай с/х назначения. Земля находится в аренде у фермера. Из-за образовавшейся задолженности по алиментам судебные приставы в 2012 наложили арест на мой пай. Сейчас алименты плачу регулярно, но образовавшуюся задолженность погасить не смогу, Могут ли приставы конфисковать земельный пай для погашения долга?

На вопрос отвечает директор юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев:

До погашения и в целях погашения задолженности пристав вправе наложить арест на ваше имущество, а также ограничить вам выезд на пределы РФ. Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок (мы полагаем, речь идет об этом) по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Из приведенной нормы материального права следует, что обращение взыскания на земельный участок посредством выставления на торги возможно только на основании судебного постановления. Данный институт является самостоятельным способом защиты нарушенного права, реализация которого должна осуществляться в порядке искового производства, для чего заинтересованное в обращении такого взыскания лицо (взыскатель и крайне редко — пристав) должно обратиться с самостоятельным иском в суд. Без этого пристав продать ваш участок не может.

Автоцентр сможет платить аренду в 9 раз меньше

В конце 2013 г. к нам обратился автоцентр по продаже автомобилей Renault с просьбой помочь уменьшить арендную плату муниципального земельного участка, кадастровая стоимость которого на тот момент составляла чуть более 104 млн. рублей. В результате оспаривания кадастровой стоимости в арбитражном суде Калининградской области удалось её снизить до 11,1 млн. рублей.

Решение суда вступило в законную силу 05 августа 2014 г. Результатом стало то, что арендная плата для автоцентра так же уменьшится в 9,3 раза. Снижение арендатор ощутит уже при внесении следующего арендного платежа.

Сколько стоит выкупить землю в Калининграде?

Вопрос о стоимости выкупа понравившегося или давно используемого, но никак не оформленного земельного участка, бьет все рекорды по популярности. Но для многих — это «темный лес» и юридические кущи, которые мы с удовольствием приоткроем для наших читателей.

Выкуп земельного участка под существующие здание, строение, сооружение

До принятия решения городского Совета депутатов Калининграда от 18.12.2013 №461 «О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», стоимость определялась Законом Калининградской области от 21.12.2006 №105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», одинаково и для земель, принадлежащих Калининградской области, и для муниципальных и для тех, на которые госсобственность не разграничена.

 

Выкуп земли

Ни для кого не секрет, что выкупная стоимость напрямую зависит от кадастровой стоимости, которую последний раз утвердило Правительство Калининградской области в 2013 г. Многие землевладельцы жалуются, что кадастровая стоимость возросла на 10-20% (нормальное повышение), а в некоторых случаях – в несколько раз. При этом мы сталкиваемся с ситуациями, когда кадастровая стоимости выше рыночной в несколько раз. С 22 июля 2014 г. порядок оспаривания кадастровой стоимости серьезно изменился, однако процедура оспаривания (уменьшения) кадастровой стоимости выгодна для владельца земельного участка. Арендатор может законно снизить арендную плата, а собственник – земельный налог. Для тех, кто планирует выкупить земельный участок, почти всегда услуга по уменьшению кадастровой стоимости очень выгодна. В особенности это касается крупных земельных участков от 2000 кв.м.

С 26 декабря 2013 г. вступило в силу указанное решение Горсовета Калининграда, которое установило следующие порядок определения выкупной цены для законно застроенных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности: Читать далее

Юрист: Руководство «Светлогорского» может умышленно скрывать земельные активы


Фото rugrad.eu

Команда внешнего управляющего банкротящегося областного предприятия ОАО «Светлогорский» Юрия Белинского подготовила отчет об инвентаризации имущества (есть в распоряжении редакции) компании. Согласно документу, общая стоимость активов предприятия составляет 191,8 млн руб. Из них стоимость земельных участков — 68,7 млн руб.

Интересно, что в отчете не указывается ни площадь, ни месторасположение принадлежащих предприятию земельных участков. Таким образом, качество описи активов проверить затруднительно. При этом известно, что при передаче компании от Минобороны областному правительству структура владела дорогостоящим земельным массивом площадью порядка 600 га под Светлогорском.

По мнению руководителя компании «Юрис» Станислава Солнцева, столь «укрупненная» публикация данных о земельных участках предприятия является нарушением законодательства о банкротстве.

 «Согласно приказу Минфина РФ, при инвентаризации основных средств комиссия производит осмотр объектов и заносит в описи полное их наименование, назначение, инвентарные номера и основные технические или эксплуатационные показатели. Внешний управляющий по своей сути является руководителем организации и должен выполнять требования закона. Если мы посмотрим инвентаризационную опись, которую подготовил внешний управляющий «Светлогорского», то увидим диссонанс — практически все основные средства индивидуализированы, а вот земельные участки по непонятной причине сведены в своих идентифицирующих признаках до «мешка картошки». Если посмотреть на утвержденную форму описи, то в столбце «Наименование, назначение и краткая характеристика объекта» необходимо указывать как минимум кадастровый номер земельного участка, как главный идентифицирующий признак. В приказе Минфина прямо указывается, что инвентаризационная комиссия в отношении объектов, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют или указаны неправильные данные, характеризующие их, должна включить в опись правильные сведения и технические показатели по ним. По моему мнению, такое «смазывание» картинки внешним управляющим «Светлогорского» должно заинтересовать кредиторов, так как либо это досадная ошибка, либо чья-то задумка скрыть активы», — отмечает Станислав Солнцев.

Читать далее

Администрация Калининграда упустила землю стоимостью 400 млн руб. в пользу компании из Белиза

Вступило в законную силу решение Калининградского арбитражного суда о понуждении Росреестра зарегистрировать право собственности компании «Интеко Балт Риэлт» на 40 земельных участков под индивидуальную жилую застройку в престижной жилой зоне Калининграда (в районе улиц Таганрогской и Пехотной). Общая площадь земельных участков составляет более 100 тыс. кв. м., а рыночная стоимость — порядка 400 млн руб.

 

По мнению владельца юридической фирмы «Юрис» Станислава Солнцева, в данный момент ситуация складывается явно не в пользу чиновников.

«Если список лиц по спорам в арбитражном и суде общей юрисдикции не совпадают, то это не преюдиция. Вероятно, перечень лиц все же различается. В арбитражном суде «Меридиан», «Интеко Балт Риэлт» и Росреестр. В суде общей юрисдикции уже прокуратура. То есть, разный состав участников спора. Администрация города или прокуратура, если конечно захотят, могут подать заявление в арбитражный суд об отмене решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Там есть свои сложности, например, для подачи иска по вновь открывшимся обстоятельствам должно пройти не более 6 месяцев с момента, как о них стало известно прокурорам и чиновникам. Если этот период уже прошел, то у чиновников мало шансов. Вопрос исчисления срока — это всегда больная тема», — отмечает Станислав Солнцев.

 

По мнению экспертов, если «Интеко Балт Риэлт», зарегистрировав право собственности немедленно перепродаст ее очередному «добросовестному приобретателю», могут возникнуть достаточные подозрения для начала уголовного расследования. «Формально «Интеко» уже является добросовестным приобретателем, и если происходит еще одна быстрая перепродажа, то ситуацию можно раскручивать в уголовном русле. Понятно, что они могут объяснить срочную перепродажу тем, что давно хотели перепродать, но не могли из-за отказа Росреестра в регистрации права собственности. Тем не менее, ситуация будет выглядеть уже намного менее чисто, чем сейчас. С учетом имеющихся у чиновников опций и существующей юридической практики, есть ощущение, что земля уже ушла и вернуть ее не удастся», — говорит Станислав Солнцев. Читать далее

Рассмотрено гражданское дело по иску прокурора об освобождении земельного участка от строительного мусора

Калининградский межрайонный природоохранный прокурор  обратился в суд с иском в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц к ответчику К.  в порядке ст. 45 ГПК РФ, указав, что по обращению администрации МО «Ковровское сельское поселение» была проведена проверка по факту организации свалки в пос. Романово, Зеленоградского района Калининградской области, в результате которой было установлено, что на земельном участке собственником которого является К. организована несанкционированная свалка, а именно территория земельного участка, предоставленного ответчику для ведения личного подсобного хозяйства из земель сельскохозяйственного назначения  утрамбована древесными остатками, опилками, на утрамбованной площадке размещены строительные отходы- остатки железобетонных конструкций, кирпичные остатки, обломки досок. Данная свалка строительного мусора организована в границах населенного пункта, чем нарушаются права населенного пункта  и права граждан на благоприятную окружающую среду. В связи с чем просит обязать ответчика организовать сбор и вывоз строительных и иных видов отходов, несанционированно складированных на территории земельного участка,  на специализированный полигон ТБО с целью их последующего размещения,  провести мероприятия по рекультивации земель из состава земельного участка с целью восстановления плодородия почв  и последующего своевременного вовлечения земель в оборот. Читать далее

Юристы отстояли интересы собственника земельного участка по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ

директор ООО "Юрис" Станислав Солнцев

Солнцев Станислав

Сегодня 27 января 2012 г.  у мирового судьи 2-го судебного участка Центрального района г. Калининграда состоялось судебное заседание по делу об административном правонарушении в отношении собственника земли сельскохозяйственного назначения. В качестве защитника был допущен Станислав Солнцев, директор Юридической фирмы «Юрис», который отстаивал интересы организации, которой вменялось неисполнение предписания Россельхознадзора. Обязанность по охране земель предусмотрено ст. 13 и 42 Земельного Кодекса РФ, а также ст. 8, Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Защитником были поданы письменные пояснения по делу, обосновывающие позицию общества, а также выяснилось при исследовании протокола, составленного Россельхознадзором, что он не только составлен в отсутствии законного представителя организации и без надлежащего ее извещения, но и организация привлечена не за неисполнение конкретных действий, указанных Россельхознадзором в предписании, а  за непредставления документов об исполнении одного из пунктов предписания.

При этом было обнаружено, что не смотря на то, что обязанность предоставить документы об исполнении предписания есть, однако сроков предоставления документов Россельхознадзор не установил. В связи с чем данное дело было судом прекращено.