Архив метки: выкуп

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Комитету Александра Зуева придется вернуть покупателю городской земли 2/3 её цены

Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск предпринимателя Игоря Михайлова взыскании и возврате ему 66 % цены, которую он уплатил при выкупе у города земельного участка на ул. Горького, 182.

Арбитражный суд Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Как видно из решения суда, в марте 2013 года Игорь Михайлов обратился комитет земельного имущества городской администрации с заявлением о выкупе земельного участка, на котором было расположено нежилое здание Михайлова. Комитет Александра Зуева больше года готовил договор о продаже земли за предусмотренные законодательством 15% от его кадастровой стоимости. За это время областное правительство переоценило кадастровую стоимость земли в Калининграде, а стоимость участка, который намеревался выкупить Михайлов, возросла втрое — до 10,6 млн руб. Соответственно, цена выкупа — до 1,6 млн руб. Читать далее

Станислав Солнцев: в итоге дом на Московском проспекте город должен будет выкупить

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Станислав Солнцев, управляющий партнёр ЮФ «Юрис» специально для портала Новый Калининград рассказал о том, на что могут претендовать жильцы «падающего» дома №70 на Московском проспекте в Калининграде:

В соответствии с частью 10 ст. 32 ЖК РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Мне не известны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно, хотя, как отмечалось, в доме только одна квартира – муниципальная, остальные в частной собственности граждан.

Разумный срок для сноса или реконструкции (по сути — восстановления) определяет та же межведомственная комиссия.

Суть этого требования в том, чтобы на территории города не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В случае, если собственники квартир в этот срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Судьба жильцов (или как говоря юристы – нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, быть равнозначным по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта.

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По общему правилу выкуп квартиры муниципалитетом осуществляется по соглашению с собственником с выплатой возмещения. При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Возможно предоставление в собственность другого помещения с зачетом стоимость такого возмещения. Если собственник квартиры отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3-х месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Эксперт: власти могут потребовать от жильцов снести аварийный дом на Московском

Если собственники самостоятельно ничего не сделают с домом, власти должны выкупить квартиры. Как рассказал «Недвижимости Нового Калининграда.Ru» управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев, согласно Жилищному кодексу РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок. «Мне неизвестны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно», — пояснил Солнцев, комментируя ситуацию с треснувшим домом на Московском проспекте.

По словам юриста, сроки реконструкции или сноса определяет межведомственная комиссия. Если в обозначенный срок собственники не осуществили снос или реконструкцию, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципалитету.

«Судьба жильцов (или как говорят юристы — нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Они должны быть равнозначными по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта», — говорит Солнцев.

Что же касается выкупа квартир, то муниципалитет обязан это делать по соглашению с собственником с выплатой возмещения. «При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — комментирует специалист.

Есть у муниципалитета и другой вариант — предоставление квартиры взамен изъятой. Если же собственник отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3 месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Напомним, что пока что окончательная судьба аварийного дома на Московском проспекте неизвестна, как неизвестны сроки окончательного расселения жильцов. На данный момент обитателям накренившегося дома предложено переселиться в маневренный фонд. Жильцы покидают опасное здание — едут к родственникам, друзьям, на съёмные квартиры.

Источник: Новый Калинниград.ру

Сколько стоит на Донского построить?

Блогер Дмитрий Трунов затронул вчера тему необычно низкой кадастровой стоимости земельного участка ООО «Колор-Пласт» в центральной части Калининграда. Мы не смогли оставить в стороне это очень профессиональное с юридической точки зрения «расследование» и представляем своё мнение относительно происходящего.

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для Калининграда удельный (средний) показатель кадастровой стоимости для участка 14 группы (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) составляет 0,48 руб.\кв.м. Согласно методике определения кадастровой стоимости вновь образуемых участков мы получаем именно такую кадастровую стоимость, какую сейчас имеют эти участки, т.е. 60 945,6 и 3 811,2 рубля.

Сейчас согласно Правилам землепользования и застройки г. Калининграда (ПЗЗ) участки относятся к зоне Р-2 (интерактивно можно увидеть на http://map.klgd.ru/ и на карте градостроительного зонирования в редакции от 12.05.2014 г.), которая не предполагает жилищного строительства, среди набора возможных видов разрешенного использования есть такие: различные парки в том числе аттракционов и спортивные парки, автостоянки. «Коммерческих» видов условно-разрешенных видов (т.е. тех, которые можно выбрать только через публичные слушания) тоже не так много – учреждения здравоохранения, санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, временные торговые объекты да автосервис.

Смена разрешенного использования на жилищное строительство

Сейчас и арендатор, как и собственник земельного участка может выбрать самостоятельно без разрешения муниципалитета вид разрешенного использования из тех, что предлагает зона Р-2. Если цель владельца участка заняться строительством на этом участке, то дальше мы увидим проведение публичных слушаний по поводу смены зоны на более подходящую. При этом ситуация не аналогичная расположенному рядом участку ООО «Юкон Сервис», который добился в 2014 г. в арбитражном суде Калининградской области исключения своего участка из территориальной зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Л-2 «исторические кладбища, превратившиеся в городские лесопарки». Позиция ООО «Юкон Сервис» была достаточно типична для оспаривания ПЗЗ – правительством Калининградской области не подготовлен и утвержден проект зон охраны объектов культурного наследия. Ранее оспаривали ПЗЗ в связи с тем, что они не были опубликованы в цвете, что не позволяло установить отнесение участка к конкретным территориальным зонам, иногда в связи с тем, что участок попадал сразу в две зоны, что запрещено. При этом ООО «Юкон Сервис» владел участком, отнесенным к зоне О-1 –делового, общественного и коммерческого назначения, а участки ЗАО «Колор-Пласт» в зоне Р-2, которая не предполагает существенной коммерческой деятельности.

Если зона вполне законными методами будет изменена на зону, позволяющую вести жилищное строительство, то можно будет предположить о том, что все действия были не случайны и преследовали цель обойти требование Земельного кодекса РФ об обязательной продажи муниципалитетом участка с аукциона. Прокуратуре похожие приёмы с землей известны.

Несмотря на публикацию на сайте администрации города, что участок продан до настоящего времени ни участок 126970 кв.м. ни 7940 кв.м. не оформлен в собственность кого-либо, есть только сведения о действующем договоре аренды. Но это может означать только то, что договор если и подписан между администрацией и ООО «Колор-Пласт», то пока ещё не подан на регистрацию в Росреестр.

Если бы муниципалитет реализовал участки на аукционе для жилищного строительства

Проводятся публичные слушания о смене одной зоны на другую, более подходящую. Инициатором может быть и сам муниципалитет. Потом проходит определенная юридическая процедура, включающая в себя в итоге рассмотрение данного вопроса в Городском совете депутатов, который и принимает итоговое решение. Это достаточно распространённая процедура для нашего города. Комитет муниципального имущества формирует, к примеру, те же самые земельные участки и определяет разрешенное использование «под строительство многоквартирного дома» в связи с этим на кадастровый учет ставятся участки которые уже будут иметь кадастровую стоимость 489 502 362,2 руб. и 30 610 764,4 руб. (УПКС 3855,26 руб.\кв.м.). Но законодательство (ч. 7 ст. 38.1 ЗК РФ) обязывает муниципалитет произвести оценку рыночной стоимости участков перед выставлением на аукцион. Как показывает наша почти трёхлетняя практика оспаривания кадастровой стоимости кадастровая стоимость близка к рыночной, хотя ввиду применения массовых методик не учитывает всех рыночных обстоятельств. Выполненный расчет кадастровой стоимости по усредненному показателю для г. Калининграда, установленному нормативно, позволяет нам понять масштаб возможного злоупотребления. Оценка рыночной стоимости вряд ли бы дала подобные гигантские суммы, что указывается так же на то, что ГКО проведена явно по верхней планке разумного. К примеру, 30 декабря 2014 г. были проданы с муниципального аукциона 3 земельных участка в районе ул. Еловая аллея для жилищного строительства общей площадью 16300 кв.м. за 40 125 960 руб., что соответствует стоимости 2460 руб.\кв.м.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько комфортно жить на бывшем кладбище. Реальность такова, что в Калининграде, как и в любом другом древнем городе, много такого строительства. Есть установленные нормы для последующей застройки кладбищ, они всегда соблюдаются. С точки зрения обывателя застройка жильем — не всегда плохо, с точки зрения обывателя, который думает о своём будущем — организация парка, если верить словам Александра Ярошука, и не обязательно состоящего только из «деревьев дорожек» — это всегда инвестиции в будущее развития своего города.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Станислав Солнцев: зачем оспарвивать кадастровую стоимость?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав СОлнцев

Станислав Солнцев в ноябрьском номере журнала «Балтийский Статус» рассказывает бизнесу о том, кому и когда выгодно уменьшать (оспаривать) кадастровую стоимость, а в каких случаях это делать точно не стоит. Информация рассчитана на владельцев любых земельных участков и, в особенности, на тех, чьи земли с прошлогодней государственной оценки выросли в стоимости в несколько раз. Эксперт отмечает, что практически всегда процедура выгодна для тех, кто выкупает земельные участки у государства или муниципалитета, однако в июле 2014 г. произошло много изменений в порядке проведения оспаривания кадастровой стоимости. Читать далее