Архив метки: росреестр

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Кейс «БНК против бюрократов»

Участвующие лица:

ЗАО «БНК» — ответчик, клиент

Управление Росреестра по Калининградской области – проверяющий орган

Юристы: Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры»

Суть претензий:

Управление Росреестра требовало оштрафовать ЗАО «БНК» за то, что компания занимала часть не принадлежащего ей земельного участка и не устранила нарушение в отведенный законом срок Читать далее

Росреестр запустил новый сервис для продавцов долей в недвижимости

Продавцы долей недвижимости теперь могут воспользоваться новым бесплатным сервисомразместить объявление о продаже на сайте Федеральной служба государственной регистрации. Составить объявление можно через личный кабинет на сайте ведомства, указав адрес, кадастровый номер объекта недвижимости, размер продаваемой доли, ее стоимость и контактную информацию.

Напомним, что, в соответствии с ГК РФ, владелец доли недвижимости перед продажей обязан направить всем остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о своих намерениях. В случае, если таких собственников более 20, размещение объявления на сайте Росреестра является законной альтернативой такой рассылке. Это удобно, если речь идет, например, о машиноместах, собственность на которые часто оформляется в виде долей.

При нотариальном оформлении сделки подтверждать факт уведомления других собственников через сайт реестра не потребуется – нотариус проверит наличие объявления сам. Опубликованные на сайте извещения будут доступны в течение трех месяцев.

Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в 2016 году?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С 1 января 2016 г. все граждане платят налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, а также застройщики и иностранные компании начинают платить налог на имущество организаций с этого года. С 2017 г. практически все владельцы недвижимости начинают платить налог по кадастровой стоимости, которая зачастую бывает весьма высокой. Для таких случаев мы предлагаем инициировать оспаривание (уменьшение) кадастровой стоимости, которая позволит законно снизить размер уплачиваемого налога или арендной платы. Оспаривание предполагает, что стоимость недвижимости явно выше рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости процесс сложный и дорогой, но часто экономически оправданный, однако нужно учитывать ряд обстоятельств, когда это делать не стоит:

  • уточнение границ земельных участков, любые преобразования с ними (объединение, разделение и т.д.), изменение разрешенного использования, что ведёт к пересчету кадастровой стоимости согласно определенной методике;
  • если совокупная стоимость платежей по аренде\налогу не превышает 200 тыс. руб. до следующей Государственной кадастровой оценке;
  • кадастровая стоимость незначительно отличается от рыночной;

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно практически всегда, если вы планируете выкупать участок под существующим зданием или сооружением.

Читать далее

Налог на имущество физических лиц. Что будет в Калининградской области с 1 января 2016 года?

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Станислав Солнцев 11 декабря в программе «Утренний кофе» на «Балтик Плюс» рассказал слушателям об изменениях в законодательстве о налогах на имущество физических лиц.

Калининградская областная дума ввела с 1 января 2016 г. исчисление налога исходя из кадастровой стоимости, хотя почувствовать граждане его смогут лишь осенью 2017 г., когда придут первые налоговые уведомления. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, однако проводится методом массовой оценки.

Кадастровую стоимость можно оспаривать, если она действительно завышена. Средняя стоимость услуг по снижению с учетом расходов в области составляет около 100-120 тыс. рублей, поэтому такая услуга будет выгодна далеко не всем владельцам недвижимости. Причин тут несколько — это относительно невысокий размер налога, который даже при расчете из кадастровой стоимости вряд ли будет составлять десятки или сотни тысяч рублей, как это бывает с земельным налогом, во-вторых, исчисление налога исходя из кадастровой стоимости будет постепенным в течение 4-х лет.

«Метры» пересчитают. В чем суть новых правил расчета налога на имущество

Что изменится после того, как регионы перейдут на новую схему оценки недвижимости?

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по новым правилам. Если раньше сумма платежа определялась исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то теперь налогом облагается кадастровая цена, которая намного ближе к реальной. Когда именно изменить порядок начислений, каждый регион должен решить самостоятельно. Предельный срок — 2020 год.

Региональные законодательства приводят в соответствие с новыми принципами налогообложения, в том числе с главой «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ, вступившей в силу с 1 января 2015 года. 

В этом году схема уже действует для жителей 30 регионов страны — осенью следующего года они получат уведомления, в которых имущество будет оценено уже по кадастровой стоимости. Не хотят ждать до 2020 года в Калининградской области, хотя в кризис могли бы дать людям передышку. Все собранные средства поступят в местную казну. Предполагается, что бюджет пополнится на 200 миллионами рублей.

Как отметили в региональном минфине, впервые платить налоги по новым правилам калининградцы начнут в 2017 году. Власти обещают, что налог будет расти постепенно — не более 20% в год.

«Сейчас физлица уплачивают налог на имущество исходя из инвентаризационной стоимости бюро технической инвентаризации (БТИ). Но для жилых объектов, построенных и введённых в эксплуатацию после 2011 года, она не устанавливалась, налоговая база отсутствует, — говорит министр финансов Калининградской области Виктор Порембский. — За это время у нас выросли целые элитные посёлки, построены тысячи квадратных метров жилья, их собственники налог не платят, из-за чего местные бюджеты несут существенные потери.

В то же время именно местные бюджеты обязаны содержать новые детские сады, школы, больницы. Основные параметры налоговой нагрузки регулируются органами местного самоуправления. Муниципалитеты имеют право снижать ставку налога, увеличивать размер налоговых вычетов, вводить дополнительные льготы».

 СИП снижение КС_small

За что и сколько платим?

Под налогообложение, по новым правилам, попадет вся недвижимость.

Базовые ставки налога для жилья, недостроя и гаражей составят 0,1% от кадастровой стоимости в год, для нежилых и технических помещений — 0,5%, для жилья премиум-класса (стоимостью свыше 300 млн рублей) — 2%. До этого за недвижимость стоимостью до 300 тысяч рублей нужно было платить 0,1-0,3% в год от инвентаризационной стоимости, от 300 до 500 тысяч рублей — 0,3-2%, свыше 500 тысяч рублей — 2%.

Даже машино-место будет облагаться налогом, если документально оформлена площадь на парковке.

Налогом не будут облагаться:

  • 10 кв. м жилья, если вы собственник комнаты,
  • 20 кв. м жилья, если вы собственник квартиры,
  • 50 кв. м, если владеете домом.

Если раньше пенсионеры, ветераны, инвалиды и другие льготники освобождались от уплаты налога полностью, то теперь будут иметь право выбрать только одну из квартир, дач, гаражей и т. п. За остальное придётся платить.

Комментарий юриста

«Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить в специальной комиссии при Росреестре или в суде, — говорит калининградский юрист Станислав Солнцев. — Для этого нужно заказать отчёт об оценке рыночной стоимости и провести его экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, но лучше обратиться к специалистам. Оспаривать сумму налогов имеет смысл, если за оставшийся до следующей переоценки период она составит хотя бы 100 тысяч рублей. Иначе затраты не оправдаются».

Источник: АиФ Калининград

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости не имеет права вернуть заявление без рассмотрения

Вступил в законную силу прецедентный судебный акт Арбитражного суда Калининградской области по заявлению ООО «Александра и К». Компания в лице представителя Станислава Солнцева обратилась в конце декабря 2014 г. с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию при Росреестре, однако уже через два дня заявление было возвращено без рассмотрения, так как по мнению Комиссии компания представила отчёт об оценке на иную дату, чем требовалось. По мнению Комиссии дата определения рыночной стоимости в отчёте оценщика для целей оспаривания кадастровой стоимости должна соответствовать дате, на которую кадастровая палата определила кадастровую стоимость расчетным путём. Кадастровая палата «пересчитывает» кадастровую стоимость в исключительных случаях – разделение и объединение участка, изменение его площади, изменение разрешенного использования и т.п. Для такого расчета берутся удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) конкретного кадастрового квартала для конкретного вида разрешенного использования. При этом УПКС берется по данным на дату проведения кадастровой оценки. Для земель населенных пунктов в Калининградской области это 1 января 2012 г. По идее нужно сопоставлять сопоставляемое – участок рассчитанный с помощью УПКС, который определен так же на 1 января 2012 г., надо сопоставлять с рыночной стоимостью на ту же дату. Однако Комиссия Росреестра считает, что нужно брать дату, на которую произведен «пересчёт».

Станислав Солнцев вооружившись практикой ВАС РФ пошёл в арбитражном суде Калининградской области доказывать, что позиция Комиссии и юридически, и экономически не верная. Во-первых, чисто юридически Комиссия не может вот так взять и вернуть документы без рассмотрения. У неё просто нет таких полномочий. Во-вторых, нужно сопоставлять одинаковые периоды, хотя есть все основания, что ВС РФ изменит этот подход.

Суд сначала был удивлён, что подобное заявление попало в арбитраж, а не Калининградский областной суд, который рассматривает сейчас споры о кадастровой стоимости. Но разобравшись обязал рассмотреть заявление компании в Комиссии повторно.

Снижена на 67,8 млн рублей кадастровая стоимость участка под ТЦ Clover в самом центре Калининграда

Многофункциональный комплекс Clover Citycenter

Многофункциональный комплекс Clover Citycenter

В нашу юридическую фирму обратился управляющий торговым центром Clover (ООО «РГС Недвижимость) с просьбой снизить кадастровую стоимость участка, которая с осени 2013 года составляла 170,7 млн рублей.

Наши специалисты совместно с ведущими оценщиками региона пришли к выводу, что даже не смотря на уникальное местоположение — самый центр Калининграда напротив здания администрации Калининграда, стоимость явно завышена и при том сильно.

Несмотря на то, что Комиссия Росреестра посчитала кадастровую стоимость в 170,7 млн рублей адекватной рынку, Калининградский областной суд (дело №3-12/2015) в конце апреля 2015 г. вынес решение о снижении кадастровой стоимости до 102,8 млн рублей. Снижение составило 67,8 млн рублей! На сегодня это рекордный показатель.

Смена разрешенного использования: как считают новую кадастровую стоимость?

Сейчас практически любой собственник земли и даже арендатор во многих муниципалитетах может самостоятельно сменить разрешенное использование на интересующий его деятельности на таком участке.Времена безраздельной монополии местных администраций канули в лету. О том, как изменить разрешенное использование земли мы обязательно расскажем в отдельной статей, сегодня ограничимся лишь тем, что выбор возможных вариантов в населенных пунктах ограничен градостроительным регламентом, который является частью Правил землепользования и застройки.

Как определить новую кадастровую стоимость?

После смены разрешенного использования чаще всего меняется и кадастровая стоимость, так как под разные виды деятельности земля стоит объективно разные деньги. Вы сами до смены «разрешенки» можете узнать будущую кадастровую стоимость своего участка, а соответственно — узнать какой земельный налог будете платить или арендную плату. Если вам это сложно, то мы готовы всегда вам помочь в этом.

Методика перерасчета кадастровой стоимости установлена Росреестром и различна для разных видов земельных участков. Методика говорит о том, что Росреестр должен утвердить после смены разрешенного использования новую кадастровую стоимость, а кадастровая палата её внести в кадастр недвижимости.

СИП снижение КС_small

Порядок перерасчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Стоимость рассчитывается как произведение УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) кадастрового квартала для данного вида разрешенного использования и площади земельного участка. УПКС для муниципалитета в целом утвержден в Калининградской областью тем же постановлением регионального правительства, а вот по кадастровым кварталам такой информации в документе нет. Источники в Росреестре подтвердили, что в пользовании сотрудников есть база с УПКС, в которой для многих кадастровых кварталов есть УПКС, но только не для всех 17 групп видов разрешенного использования. Это означает, что выбирая некоторые виды разрешенного использования из того же постановления об утверждении кадастровой оценки мы не можем быть уверены, что кадастровая стоимость будет изменена, то есть будет справедливой.

К примеру, в районе «Берлинки» в Гурьевском районе Калининградской области земельный участок имел разрешенное использование «для предпринимательской деятельности» с кадастровой стоимостью около 47 млн рублей, что соответствовало скорее торговой деятельности  для такой площади. Разрешенное использование участка было изменено на фактическое «парковка для транспортных средств», для которой УПКС по муниципалитету (Гурьевскому району) составлял 773,01 руб\кв.м. Однако согласно Методике Росреестр использует не средний УПКС по муниципалитету, а по кадастровому кварталу. Но, как пояснил в своем ответе на запрос Росреестр — постановлением Правительства Калининградской области такой УПКС утвержден не был. Кадастровая стоимость участка осталась прежней, что не соответствует принципам рыночного формирования земельного налога.

В декабре 2014 г. юристы ЮФ «Юрис» направили запрос в Правительство Калининградской области, чтобы прояснить, как так получилось, что региональная власть «забыла» утвердить столь необходимые показатели. В ответ мы получили подтверждение, что проблема есть и с ней работают путем изменения Методики, которая утверждена Минэкономразвития РФ. С ответом вы можете ознакомиться ниже.

Однако проблема для землевладельцев пока остается и им придется платить исходя из той кадастровой стоимость, которая была утверждена Правительством Калининградской области на 01.01.2012 г. и того вида разрешенного использования, который тогда был. Постановлением Правительства Калининградской области от 27.10.2014 N 723 «О внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336» возможность внесения арендной платы исходя не из кадастровой, а рыночной стоимости, предусмотрена только для земель, госсобственность на которые не разграничена и которые находятся в аренде.

Но мы не остановились и отправили запрос напрямую в Минэкономразвития РФ, которое как раз и утверждало эту Методику. С 22 июля 2014 г. региональные власти теперь, утверждая кадастровую оценку должны утвердить удельные показатели для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации, однако указаний на то, что для всех возможных видов разрешенного использования — по прежнему нет, что, по нашему мнению, проблему с повестки дня не снимает. В ответ мы так же получили и письмо из Росреестра, которое констатировало текущую проблему без каких-либо предложений по её решению.

Подводя итог, отметим, что большинству арендаторов и всем собственникам для уменьшения земельного налога остаётся только оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии при Росреестре и\или Калининградском областном суде. А в рамках этой процедуры еще нужно доказать, что вы, оценщик и СРО оценщиков были правы, что как показывает практика, не всегда сразу получается. Единственным «призом» является то, что подав заявление в 2015 году владелец, который добился переоценки кадастровой стоимости,  может пересчитать арендную плату или земельный налог за этот год.
Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Предпринимателю из Черняховска уменьшена кадастровая стоимость в 20,8 раз

Александр Кущенко

Александр Кущенко, руководитель Отдела судебной практики

21 ноября при участии юриста ЮФ «Юрис» Александра Кущенко Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области было рассмотрено и удовлетворено заявление об уменьшении кадастровой стоимости с 89 584 026,03  до 4,3 млн рублей. Уменьшение кадастровой стоимости в 20,8 раза удалось добиться только путем оспаривания кадастровой стоимости, так как обращения в интересах предпринимателя в Кадастровую палату об исправлении кадастровой ошибки результата не принесло.

Александр Кущенко отмечает:

«Рассмотрение дел Комиссией при Росреестре куда более быстрый способ, чем судиться с кадастровой палатой и администрацией района. Решение об установлении новой кадастровой стоимости мы получим уже в понедельник и через несколько дней предприниматель сможет получить новый кадастровый паспорт с уменьшенной кадастровой стоимостью. После он с нашей помощью планирует вернуть частично уплаченный земельный налог за 2014 г., что теперь предусмотрено Законом об оценочной деятельности».

Станислав Солнцев: зачем оспарвивать кадастровую стоимость?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав СОлнцев

Станислав Солнцев в ноябрьском номере журнала «Балтийский Статус» рассказывает бизнесу о том, кому и когда выгодно уменьшать (оспаривать) кадастровую стоимость, а в каких случаях это делать точно не стоит. Информация рассчитана на владельцев любых земельных участков и, в особенности, на тех, чьи земли с прошлогодней государственной оценки выросли в стоимости в несколько раз. Эксперт отмечает, что практически всегда процедура выгодна для тех, кто выкупает земельные участки у государства или муниципалитета, однако в июле 2014 г. произошло много изменений в порядке проведения оспаривания кадастровой стоимости. Читать далее

Радио Балтик+: говорим с юристом Станиславом Солнцева о долевом строительстве

Слушайте аудио-запись программы «Утренний кофе», в которой Станислав Солнцев рассказывает о том, как правильно с юридической точки зрения выбрать застройщика, проверить его документы и договор долевого участия, а также принять уже готовую квартиру. Директор ЮФ «Юрис» рассказывает о рисках при заключении разного рода инвестиционных договоров и вексельных схем,.

Администрация Калининграда упустила землю стоимостью 400 млн руб. в пользу компании из Белиза

Вступило в законную силу решение Калининградского арбитражного суда о понуждении Росреестра зарегистрировать право собственности компании «Интеко Балт Риэлт» на 40 земельных участков под индивидуальную жилую застройку в престижной жилой зоне Калининграда (в районе улиц Таганрогской и Пехотной). Общая площадь земельных участков составляет более 100 тыс. кв. м., а рыночная стоимость — порядка 400 млн руб.

 

По мнению владельца юридической фирмы «Юрис» Станислава Солнцева, в данный момент ситуация складывается явно не в пользу чиновников.

«Если список лиц по спорам в арбитражном и суде общей юрисдикции не совпадают, то это не преюдиция. Вероятно, перечень лиц все же различается. В арбитражном суде «Меридиан», «Интеко Балт Риэлт» и Росреестр. В суде общей юрисдикции уже прокуратура. То есть, разный состав участников спора. Администрация города или прокуратура, если конечно захотят, могут подать заявление в арбитражный суд об отмене решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Там есть свои сложности, например, для подачи иска по вновь открывшимся обстоятельствам должно пройти не более 6 месяцев с момента, как о них стало известно прокурорам и чиновникам. Если этот период уже прошел, то у чиновников мало шансов. Вопрос исчисления срока — это всегда больная тема», — отмечает Станислав Солнцев.

 

По мнению экспертов, если «Интеко Балт Риэлт», зарегистрировав право собственности немедленно перепродаст ее очередному «добросовестному приобретателю», могут возникнуть достаточные подозрения для начала уголовного расследования. «Формально «Интеко» уже является добросовестным приобретателем, и если происходит еще одна быстрая перепродажа, то ситуацию можно раскручивать в уголовном русле. Понятно, что они могут объяснить срочную перепродажу тем, что давно хотели перепродать, но не могли из-за отказа Росреестра в регистрации права собственности. Тем не менее, ситуация будет выглядеть уже намного менее чисто, чем сейчас. С учетом имеющихся у чиновников опций и существующей юридической практики, есть ощущение, что земля уже ушла и вернуть ее не удастся», — говорит Станислав Солнцев. Читать далее

Простые советы от ЮРИСта. Часть 8

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В противном случае он не будет считаться заключенным и застройщик может продать долевку другому лицу, а вам вернуть денежные средства.