Архив метки: комиссия

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Четыре способа снизить налог на недвижимость организации

Сроки переоценки недвижимости

Сроки переоценки недвижимости

Уже второй год действует Закон Калининградской области, которым введён налог на объекты капитального строительства (здания, строения и сооружения), исходя из кадастровой стоимости. Однако переход от балансовой стоимости к кадастровой произошёл только для следующих видов объектов:

  1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или по данным БТИ предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей;
  3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
  4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (т.е. представляющие собой изначально товар).

Плательщиком налога по кадастровой стоимости ваша компания становится лишь только после включения вашего объекта в Перечень, который в Калининградской области ведёт Министерство по промышленной полите, развитию предпринимательства и торговле Калининградской области. Если вашего объекта нет – вы платите по-старому налог. Перечень передается в ФНС России и должен быть опубликован до 1 января года, в котором планируется налогообложение. Перечень может актуализироваться, но в текущем году это никак не влияет на ваш размер налога. Читать далее

Гагарин: консультации для пострадавших

В СМИ появилась информация о том, что Центр по продаже автомобилей Gagarin прекратил свою деятельность. В нашу фирму последние дни обращаются люди, которые не смогли вернуть автомобили, выставленные на продажу, а также те, кто занял деньги ООО «Гагарин» либо машины которых были проданы.

Просим связаться всех, кто имеет претензии к ООО «Гагарин» для координации действий и оказания профессиональной юридической помощи:

Станислав Солнцев +79633504613 dir@seplegal.ru

Александр Кущенко +79633504614 ak@seplegal.ru

Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в 2016 году?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С 1 января 2016 г. все граждане платят налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, а также застройщики и иностранные компании начинают платить налог на имущество организаций с этого года. С 2017 г. практически все владельцы недвижимости начинают платить налог по кадастровой стоимости, которая зачастую бывает весьма высокой. Для таких случаев мы предлагаем инициировать оспаривание (уменьшение) кадастровой стоимости, которая позволит законно снизить размер уплачиваемого налога или арендной платы. Оспаривание предполагает, что стоимость недвижимости явно выше рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости процесс сложный и дорогой, но часто экономически оправданный, однако нужно учитывать ряд обстоятельств, когда это делать не стоит:

  • уточнение границ земельных участков, любые преобразования с ними (объединение, разделение и т.д.), изменение разрешенного использования, что ведёт к пересчету кадастровой стоимости согласно определенной методике;
  • если совокупная стоимость платежей по аренде\налогу не превышает 200 тыс. руб. до следующей Государственной кадастровой оценке;
  • кадастровая стоимость незначительно отличается от рыночной;

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно практически всегда, если вы планируете выкупать участок под существующим зданием или сооружением.

Читать далее

Налог на имущество физических лиц. Что будет в Калининградской области с 1 января 2016 года?

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Станислав Солнцев 11 декабря в программе «Утренний кофе» на «Балтик Плюс» рассказал слушателям об изменениях в законодательстве о налогах на имущество физических лиц.

Калининградская областная дума ввела с 1 января 2016 г. исчисление налога исходя из кадастровой стоимости, хотя почувствовать граждане его смогут лишь осенью 2017 г., когда придут первые налоговые уведомления. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, однако проводится методом массовой оценки.

Кадастровую стоимость можно оспаривать, если она действительно завышена. Средняя стоимость услуг по снижению с учетом расходов в области составляет около 100-120 тыс. рублей, поэтому такая услуга будет выгодна далеко не всем владельцам недвижимости. Причин тут несколько — это относительно невысокий размер налога, который даже при расчете из кадастровой стоимости вряд ли будет составлять десятки или сотни тысяч рублей, как это бывает с земельным налогом, во-вторых, исчисление налога исходя из кадастровой стоимости будет постепенным в течение 4-х лет.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости не имеет права вернуть заявление без рассмотрения

Вступил в законную силу прецедентный судебный акт Арбитражного суда Калининградской области по заявлению ООО «Александра и К». Компания в лице представителя Станислава Солнцева обратилась в конце декабря 2014 г. с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию при Росреестре, однако уже через два дня заявление было возвращено без рассмотрения, так как по мнению Комиссии компания представила отчёт об оценке на иную дату, чем требовалось. По мнению Комиссии дата определения рыночной стоимости в отчёте оценщика для целей оспаривания кадастровой стоимости должна соответствовать дате, на которую кадастровая палата определила кадастровую стоимость расчетным путём. Кадастровая палата «пересчитывает» кадастровую стоимость в исключительных случаях – разделение и объединение участка, изменение его площади, изменение разрешенного использования и т.п. Для такого расчета берутся удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) конкретного кадастрового квартала для конкретного вида разрешенного использования. При этом УПКС берется по данным на дату проведения кадастровой оценки. Для земель населенных пунктов в Калининградской области это 1 января 2012 г. По идее нужно сопоставлять сопоставляемое – участок рассчитанный с помощью УПКС, который определен так же на 1 января 2012 г., надо сопоставлять с рыночной стоимостью на ту же дату. Однако Комиссия Росреестра считает, что нужно брать дату, на которую произведен «пересчёт».

Станислав Солнцев вооружившись практикой ВАС РФ пошёл в арбитражном суде Калининградской области доказывать, что позиция Комиссии и юридически, и экономически не верная. Во-первых, чисто юридически Комиссия не может вот так взять и вернуть документы без рассмотрения. У неё просто нет таких полномочий. Во-вторых, нужно сопоставлять одинаковые периоды, хотя есть все основания, что ВС РФ изменит этот подход.

Суд сначала был удивлён, что подобное заявление попало в арбитраж, а не Калининградский областной суд, который рассматривает сейчас споры о кадастровой стоимости. Но разобравшись обязал рассмотреть заявление компании в Комиссии повторно.

Предпринимателю из Черняховска уменьшена кадастровая стоимость в 20,8 раз

Александр Кущенко

Александр Кущенко, руководитель Отдела судебной практики

21 ноября при участии юриста ЮФ «Юрис» Александра Кущенко Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области было рассмотрено и удовлетворено заявление об уменьшении кадастровой стоимости с 89 584 026,03  до 4,3 млн рублей. Уменьшение кадастровой стоимости в 20,8 раза удалось добиться только путем оспаривания кадастровой стоимости, так как обращения в интересах предпринимателя в Кадастровую палату об исправлении кадастровой ошибки результата не принесло.

Александр Кущенко отмечает:

«Рассмотрение дел Комиссией при Росреестре куда более быстрый способ, чем судиться с кадастровой палатой и администрацией района. Решение об установлении новой кадастровой стоимости мы получим уже в понедельник и через несколько дней предприниматель сможет получить новый кадастровый паспорт с уменьшенной кадастровой стоимостью. После он с нашей помощью планирует вернуть частично уплаченный земельный налог за 2014 г., что теперь предусмотрено Законом об оценочной деятельности».

Станислав Солнцев: зачем оспарвивать кадастровую стоимость?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав СОлнцев

Станислав Солнцев в ноябрьском номере журнала «Балтийский Статус» рассказывает бизнесу о том, кому и когда выгодно уменьшать (оспаривать) кадастровую стоимость, а в каких случаях это делать точно не стоит. Информация рассчитана на владельцев любых земельных участков и, в особенности, на тех, чьи земли с прошлогодней государственной оценки выросли в стоимости в несколько раз. Эксперт отмечает, что практически всегда процедура выгодна для тех, кто выкупает земельные участки у государства или муниципалитета, однако в июле 2014 г. произошло много изменений в порядке проведения оспаривания кадастровой стоимости. Читать далее