Архив метки: кадастровая стоимость

Кейс «Слово — серебро». Благодаря одному слову турбазе удалось сэкономить десятки тысяч рублей

Участвующие лица:

АО «Калининградагрострой» — истец, клиент

Администрация МО «Зеленоградское городское поселение» — ответчик

Дело: №А21-8782/2014

Юристы: Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры»

Суть претензий: АО «Калининградагрострой» требовало уменьшить ставку арендной платы за участок под турбазой и вернуть сумму арендной платы, уплаченную по завышенной ставке

Экономический эффект: ежегодное снижение арендной платы в 2,22 раза (или 99 444,4 рублей в год) Читать далее

Кейс «Золотой сад». Кадастровую стоимость земли для садоводства снизили в 24 раза

Участники дела

Ольга Ивановна Н. – заявитель, клиент

Калининградский филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация Зеленоградского района Калининградской области – государственные учреждения, с которыми велось взаимодействие

Юристы

Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры»

Суть претензий

Ольга Н. просила о снижении кадастровой стоимости дачного участка и соответствующем изменении арендной платы за него. Читать далее

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Кейс «Исключение гостиницы из объектов, платящих налоги по кадастровой стоимости»

Участвующие лица

Олег Р. — хозяин гостиницы коттеджного типа в Зеленоградске, клиент

Министерство по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области

Юристы: Вартан Ервандович Асланян

Суть претензий

В 2017 г. коттедж клиента был включен в специальный перечень объектов Минпрома Калининградской области, которые облагаются по кадастровой стоимости, что привело к резкому росту налога Читать далее

6 ответов на вопросы о налогах по кадастровой стоимости

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Написано много статей, в том числе и моих, по теме «Снижение кадастровой стоимости и налога на имущество организаций и физических лиц», но сегодня я расскажу о тех вопросах, которые регулярно поднимают наши клиенты при исчислении налога на имущество.   В прошлом году правительством Калининградской области была утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства (зданий, строений и сооружений). Применяется ли она в 2017 г.? Можно ли ее оспаривать? Новая кадастровая стоимость применяться будет лишь с 1 января 2018 г., как написано в самом постановлении. Сложно сказать, почему не успели или не захотели применять в этом году. Несмотря на то, что кадастровая стоимость «не действует» в этом, 2017 году, это нисколько не мешает её оспаривать, подавать заявления об исправлении ошибок в кадастре и определяться с тем, как более эффективно платить налог на имущество в 2018 г. Как раз есть чуть меньше полугода, чтобы основательно разобраться и подготовиться. В 2017 г. для целей налогообложения действует государственная кадастровая оценка (ГКО), выполненная на 1 июня 2011 г.

Читать далее

Четыре способа снизить налог на недвижимость организации

Сроки переоценки недвижимости

Сроки переоценки недвижимости

Уже второй год действует Закон Калининградской области, которым введён налог на объекты капитального строительства (здания, строения и сооружения), исходя из кадастровой стоимости. Однако переход от балансовой стоимости к кадастровой произошёл только для следующих видов объектов:

  1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или по данным БТИ предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей;
  3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
  4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (т.е. представляющие собой изначально товар).

Плательщиком налога по кадастровой стоимости ваша компания становится лишь только после включения вашего объекта в Перечень, который в Калининградской области ведёт Министерство по промышленной полите, развитию предпринимательства и торговле Калининградской области. Если вашего объекта нет – вы платите по-старому налог. Перечень передается в ФНС России и должен быть опубликован до 1 января года, в котором планируется налогообложение. Перечень может актуализироваться, но в текущем году это никак не влияет на ваш размер налога. Читать далее

«Но только за время в пути собачка смогла подрасти»: предприниматель вернул 1 млн рублей переплаты за выкупленный у города участок

Здание, принадлежащее ИП И.Михайлову

В марте 2013 года предприниматель Игорь Михайлов обратился в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Калининграда с заявлением о выкупе участка с кадастровым номером 39:15:130410:1. Там, недалеко от пересечения улицы Горького с Окружной дорогой, располагалось принадлежащее ему нежилое здание с автоцентром и цехом по производству металлических изделий. На тот момент кадастровая стоимость участка составляла около 3,6 млн рублей. По закону Михайлов, как владелец расположенных за этой земле строений, мог приобрести ее за 15% от кадастровой стоимости, то есть чуть менее чем за 537 тысяч рублей. Читать далее

Встреча с всероссийским бизнес-омбудсменом

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Сама по себе встреча с Борисом Титовым – федеральным чиновником и лидером новой «Партии роста» уже событие для калининградского бизнеса. Мои ожидания от встречи были связаны с тем, что у нас на носу 1 апреля 2016 г. – конец эпохи переходного периода для резидентов особой экономической зоны, и нужно как-то «остудить» местных предпринимателей. Как известно, существовали фирмы, которые последние 10 лет (именно такой переходный период был установлен) имели льготы по таможенным пошлинам, если занимались переработкой товаров на территории ОЭЗ. Среди таких фирм были и представители малого и среднего, и даже крупного бизнеса, которые «дробили» переработку в Калининграде и раздавали подряды таким приобретённым фирмам. Ещё пару лет назад такие фирмы «со льготами» стоили от 200 до 600 тыс. рублей. Читать далее

Калининградцы пожаловались омбудсмену на перерасчёт кадастровой стоимости участков

В 2016 г. началось массовое оспаривание ОКСов

В 2016 г. началось массовое оспаривание ОКСов

Калининградцы пожаловались уполномоченному при президенте РФ по правам предпринимателей Борису Титову на несправедливую, по их мнению, систему перерасчёта кадастровой стоимости земельного участка. Претензии предпринимателей озвучил юрист Станислав Солнцев на встрече во время визита омбудсмена в Калининград во вторник, 29 марта.

По словам юриста, существующая методика позволяет уже после государственной кадастровой оценки пересматривать стоимость земли, если поменялось её разрешённое использование.

«Если назначение использования участка меняется, то кадастровая палата пересчитывает кадастровую стоимость. К примеру, у вас есть арендованный участок, изначально предназначенный под размещение какого-либо промышленного объекта — у него небольшая кадастровая стоимость. Вы решили разместить там маленький магазинчик. В рамках земельного контроля приходят проверяющие и в кадастр вносят изменения — «для торговли». После этого кадастровая стоимость взлетает так, как будто у вас не 20 квадратных метров занимает торговый объект на участке, а весь участок под торговлю отведён», — пояснил Солнцев.

Юрист рассказал, что в итоге калининградцы вынуждены тратить много времени и денег, чтобы оспорить новую кадастровую стоимость в суде. Солнцев утверждает, что несправедливость такой методики расчёта признают и в региональном правительстве.
Выслушав жалобу, Борис Титов подчеркнул, что претензии к порядку расчёта кадастровой стоимости озвучивались не раз и в других российских регионах, причём иногда люди, наоборот, недовольны слишком низкой кадастровой стоимостью земельного участка. Титов пообещал, что если ему удастся добиться пересмотра методики, то аспект, на который указали в Калининграде, обязательно примут к сведению.
«Можно сказать, что с кадастровой стоимостью наворочено всякого. Надеемся, что будет принято решение об изменении методики определения кадастровой стоимости: надо сделать её намного проще и прозрачнее. Конечно, надо учитывать, какая часть участка реально используется по назначению», — отметил Титов.
Источник: Клопс.ру

Комитету Александра Зуева придется вернуть покупателю городской земли 2/3 её цены

Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск предпринимателя Игоря Михайлова взыскании и возврате ему 66 % цены, которую он уплатил при выкупе у города земельного участка на ул. Горького, 182.

Арбитражный суд Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Как видно из решения суда, в марте 2013 года Игорь Михайлов обратился комитет земельного имущества городской администрации с заявлением о выкупе земельного участка, на котором было расположено нежилое здание Михайлова. Комитет Александра Зуева больше года готовил договор о продаже земли за предусмотренные законодательством 15% от его кадастровой стоимости. За это время областное правительство переоценило кадастровую стоимость земли в Калининграде, а стоимость участка, который намеревался выкупить Михайлов, возросла втрое — до 10,6 млн руб. Соответственно, цена выкупа — до 1,6 млн руб. Читать далее

Правительство Калининградской области планирует провести очередную кадастровую оценку

17447772_ml

Государственную кадастровую оценку пока проводят частные оценочные компании, но есть законопроект о передаче такой оценке в государственные оценочные бюро

10 декабря 2015 г. Правительство Калининградской области приняло постановление, которым обязало провести государственную кадастровую оценку в 2016 году — объектов недвижимости (жилого и нежилого фондов) и земель сельскохозяйственного назначения на территории Калининградской области, а в в 2017 году — земель населенных пунктов на территории Калининградской области.

 

 

 

Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в 2016 году?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С 1 января 2016 г. все граждане платят налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, а также застройщики и иностранные компании начинают платить налог на имущество организаций с этого года. С 2017 г. практически все владельцы недвижимости начинают платить налог по кадастровой стоимости, которая зачастую бывает весьма высокой. Для таких случаев мы предлагаем инициировать оспаривание (уменьшение) кадастровой стоимости, которая позволит законно снизить размер уплачиваемого налога или арендной платы. Оспаривание предполагает, что стоимость недвижимости явно выше рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости процесс сложный и дорогой, но часто экономически оправданный, однако нужно учитывать ряд обстоятельств, когда это делать не стоит:

  • уточнение границ земельных участков, любые преобразования с ними (объединение, разделение и т.д.), изменение разрешенного использования, что ведёт к пересчету кадастровой стоимости согласно определенной методике;
  • если совокупная стоимость платежей по аренде\налогу не превышает 200 тыс. руб. до следующей Государственной кадастровой оценке;
  • кадастровая стоимость незначительно отличается от рыночной;

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно практически всегда, если вы планируете выкупать участок под существующим зданием или сооружением.

Читать далее

Какой налог на имущество заплатит владелец административного, торгового и офисного помещения в 2016 году?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С момента принятия новой редакции Закона Калининградской области от 27.11.2003 N 336 (ред. от 27.11.2015) «О налоге на имущество организаций» от многих предпринимателей — владельцев административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания стали поступать к нам вопросы о том, какой налог на имущество они будут платить в 2016 году?

Ответ же на этот вопрос кроется в том, кто владеет этой недвижимостью – физическое или юридическое лицо. При этом в некоторых свидетельства раньше указывалось, что собственником здания или помещения является индивидуальный предприниматель, к счастью, сейчас такие документы не выдают. Налоговый Кодекс РФ различает только физические и юридические лица, поэтому указание в свидетельстве ИП означает для целей уплаты налога, что собственником является гражданин. Радует и то, что кадастровая стоимость в ряде случаев может быть эффективно оспорена, чему подтверждение наша обширная практика. Но есть и более простой вариант — воспользоваться калькулятором от ФНС РФ.

 

Недвижимость оформлена на юридическое лицо

Согласно ч. 1 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27.11.2003 №336 в 2016 году налог на имущество по кадастровой стоимости платят только 2 группы организаций:

  • иностранные организации, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также с объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не используемые в деятельности таких постоянных представительств;
  • застройщики с жилых домов и жилых помещений по истечении 1 года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию.

Если первая группа весьма малочисленна, то ко второй относятся застройщики, которые приняла по бухучету указанные объекты недвижимости как «товар», а не как основные средства. При этом срок в 1 год устанавливается не с момента вступления в силу закона, т.е. с 1 января 2016 г., а с момента ввода в эксплуатацию объектов строительства.

СИП снижение КС_small

Важным отличием налога на имущество организаций начиная с 2016 г. является расчёт его на основе только кадастровой стоимости. В отличии от налога на имущество физических лиц, для организаций она применяется без каких-либо постепенных переходов – сразу по полной кадастровой стоимости. В 2016 году большинство организаций платят налог на имущество организаций «по-старому» по той же ставке 2,2% от среднегодовой стоимости имущества. Так же в 2016 г. в Калининградской области для всех «упрощенцев», «вменёнщиков» и плательщиков ЕСХН, кроме указанных выше двух групп организаций, сохраняется освобождение от уплаты налога на имущество организаций. С 2017 года из этого давно существующего правила будет исключение – владельцы административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, объекты которых будут включены в перечень, и который должен утвердить специальный орган Правительства Калининградской области (предположительно это будет региональный Минфин), будут платить по налог по кадастровой стоимости, даже если они находятся на спецрежимах – ЕНВД, УСН или ЕСХН. Важно сказать, что пока такой перечень не утвержден и сведений о том, что такая работа ведётся пока нет. Законом установлены налоговые ставки при исчислении налога по кадастровой стоимости в 2017 году – 1%, в 2018 году — 1,5%, в 2019 году — 1,5% и последующие годы — 2%. Предельный размер налога установлен федеральным законодателем в 2%.

 

Недвижимость оформлена на физическое лицо

В отношении граждан (включая индивидуальных предпринимателей) действует Закон Калининградской области от 25.11.2015 N 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц», принятый Калининградской областной Думой 12.11.2015, и который установил с 1 января 2016 г. единую дату начала применения кадастровой стоимости как налоговой базы для расчета этого налога.

Налог на имущество с административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания в 2016 году и после появления специального перечня таких объектов уплачиваться будет по-разному. Это единый перечень подобных объектов, где будут владельцы как физические, так и юридические лица. Как показывает практика других регионов в этот перечень попадают далеко не все объекты и не сразу, что обычно на руку владельцам таких объектов. Если ваш объект попал в специальный перечень, утверждаемый уполномоченным органом Правительства Калининградской области, то вы будете платить не более 2% от его кадастровой стоимости в год. Каждый муниципалитет может устанавливать ставку налога самостоятельно, но не выше 2%. Такая же предельная ставка существует для всех объектов с кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей. На сегодня большинство муниципалитетов не проявляли оригинальности и не снизил ставку налога для таких «дорогих» объектов, однако есть такие как Черняховский городской округ, где налог снизили до 0,15%. Как отмечалось выше, такого перечня пока нет, поэтому мы обратились в УФНС по Калининградской области с разъяснением, как же владелец такой недвижимости должен платить – как за объект, потенциально попадающий в перечень или как-то иначе?

Налоговая служба дала вполне конкретный ответ, что такие объекты до появления перечня будут облагаться по ставке не выше 0,5% от кадастровой стоимости (согласно п. 3 ч. 2 ст. 406 НК РФ). Мы провели анализ и выяснили, что в абсолютном большинстве муниципалитетов Калининградской области, включая Калининград и Гурьевск, предприниматели будут платить налог на имущество физических лиц в 2016 г. из расчета 0,5% от кадастровой, а после «попадания в перечень» — 2%, однако в некоторых муниципалитетах Калининградской области есть и другие ставки налога:

Муниципалитет Налог до включения в перечень Налог после включения в перечень Объекты дороже 300 млн руб.
Городской округ «Город Калининград» 0,5% 2% 2%
Гурьевский городской округ
Мамоновский городской округ 0,5% 0,2% 2%
Пионерский городской округ 0,5% 0,2% 1%
Правдинский городской округ 0,3% 1% 2%
Черняховский городской округ 0,5% 0,2% 0,15%
Гвардейское сельское поселение 0,5% 0,2% 2%
Пограничное сельское поселение 0,3% 2% 2%
Городское поселение «Город Балтийск» 0,5% 0,5% 1%
Жилинское сельское поселение (Неманский муниципальный район) 0,5% 1,5% 2%
Чистопрудненское сельское поселение (Нестеровский муниципальный район) 0,5% 0,5% 1%
Полесское городское поселение 0,05% 0,2% 2%

Многочисленные льготы для граждан, предусмотренные ст. 407 НК РФ, на указанные виды недвижимости (их можно отнести к предпринимательским видам недвижимости) не распространяются.

Указанные правила определения налога на имущество физических лиц и организаций действуют в 2016 году, а в 2017 году налогообложению по кадастровой стоимости подлежат уже все объекты недвижимого имущества указанных видов. Об этом мы расскажем в отдельной статье.

Если Вы хотите снизить налог на имущество физических лиц или организаций, то Вы всегда можете спросить у нас как, написав на vopros@seplegal.ru или позвонить +7 (4012) 98-56-45

Налог на имущество физических лиц. Что будет в Калининградской области с 1 января 2016 года?

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Станислав Солнцев 11 декабря в программе «Утренний кофе» на «Балтик Плюс» рассказал слушателям об изменениях в законодательстве о налогах на имущество физических лиц.

Калининградская областная дума ввела с 1 января 2016 г. исчисление налога исходя из кадастровой стоимости, хотя почувствовать граждане его смогут лишь осенью 2017 г., когда придут первые налоговые уведомления. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, однако проводится методом массовой оценки.

Кадастровую стоимость можно оспаривать, если она действительно завышена. Средняя стоимость услуг по снижению с учетом расходов в области составляет около 100-120 тыс. рублей, поэтому такая услуга будет выгодна далеко не всем владельцам недвижимости. Причин тут несколько — это относительно невысокий размер налога, который даже при расчете из кадастровой стоимости вряд ли будет составлять десятки или сотни тысяч рублей, как это бывает с земельным налогом, во-вторых, исчисление налога исходя из кадастровой стоимости будет постепенным в течение 4-х лет.

«Метры» пересчитают. В чем суть новых правил расчета налога на имущество

Что изменится после того, как регионы перейдут на новую схему оценки недвижимости?

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по новым правилам. Если раньше сумма платежа определялась исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то теперь налогом облагается кадастровая цена, которая намного ближе к реальной. Когда именно изменить порядок начислений, каждый регион должен решить самостоятельно. Предельный срок — 2020 год.

Региональные законодательства приводят в соответствие с новыми принципами налогообложения, в том числе с главой «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ, вступившей в силу с 1 января 2015 года. 

В этом году схема уже действует для жителей 30 регионов страны — осенью следующего года они получат уведомления, в которых имущество будет оценено уже по кадастровой стоимости. Не хотят ждать до 2020 года в Калининградской области, хотя в кризис могли бы дать людям передышку. Все собранные средства поступят в местную казну. Предполагается, что бюджет пополнится на 200 миллионами рублей.

Как отметили в региональном минфине, впервые платить налоги по новым правилам калининградцы начнут в 2017 году. Власти обещают, что налог будет расти постепенно — не более 20% в год.

«Сейчас физлица уплачивают налог на имущество исходя из инвентаризационной стоимости бюро технической инвентаризации (БТИ). Но для жилых объектов, построенных и введённых в эксплуатацию после 2011 года, она не устанавливалась, налоговая база отсутствует, — говорит министр финансов Калининградской области Виктор Порембский. — За это время у нас выросли целые элитные посёлки, построены тысячи квадратных метров жилья, их собственники налог не платят, из-за чего местные бюджеты несут существенные потери.

В то же время именно местные бюджеты обязаны содержать новые детские сады, школы, больницы. Основные параметры налоговой нагрузки регулируются органами местного самоуправления. Муниципалитеты имеют право снижать ставку налога, увеличивать размер налоговых вычетов, вводить дополнительные льготы».

 СИП снижение КС_small

За что и сколько платим?

Под налогообложение, по новым правилам, попадет вся недвижимость.

Базовые ставки налога для жилья, недостроя и гаражей составят 0,1% от кадастровой стоимости в год, для нежилых и технических помещений — 0,5%, для жилья премиум-класса (стоимостью свыше 300 млн рублей) — 2%. До этого за недвижимость стоимостью до 300 тысяч рублей нужно было платить 0,1-0,3% в год от инвентаризационной стоимости, от 300 до 500 тысяч рублей — 0,3-2%, свыше 500 тысяч рублей — 2%.

Даже машино-место будет облагаться налогом, если документально оформлена площадь на парковке.

Налогом не будут облагаться:

  • 10 кв. м жилья, если вы собственник комнаты,
  • 20 кв. м жилья, если вы собственник квартиры,
  • 50 кв. м, если владеете домом.

Если раньше пенсионеры, ветераны, инвалиды и другие льготники освобождались от уплаты налога полностью, то теперь будут иметь право выбрать только одну из квартир, дач, гаражей и т. п. За остальное придётся платить.

Комментарий юриста

«Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить в специальной комиссии при Росреестре или в суде, — говорит калининградский юрист Станислав Солнцев. — Для этого нужно заказать отчёт об оценке рыночной стоимости и провести его экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, но лучше обратиться к специалистам. Оспаривать сумму налогов имеет смысл, если за оставшийся до следующей переоценки период она составит хотя бы 100 тысяч рублей. Иначе затраты не оправдаются».

Источник: АиФ Калининград

Снижена на 67,8 млн рублей кадастровая стоимость участка под ТЦ Clover в самом центре Калининграда

Многофункциональный комплекс Clover Citycenter

Многофункциональный комплекс Clover Citycenter

В нашу юридическую фирму обратился управляющий торговым центром Clover (ООО «РГС Недвижимость) с просьбой снизить кадастровую стоимость участка, которая с осени 2013 года составляла 170,7 млн рублей.

Наши специалисты совместно с ведущими оценщиками региона пришли к выводу, что даже не смотря на уникальное местоположение — самый центр Калининграда напротив здания администрации Калининграда, стоимость явно завышена и при том сильно.

Несмотря на то, что Комиссия Росреестра посчитала кадастровую стоимость в 170,7 млн рублей адекватной рынку, Калининградский областной суд (дело №3-12/2015) в конце апреля 2015 г. вынес решение о снижении кадастровой стоимости до 102,8 млн рублей. Снижение составило 67,8 млн рублей! На сегодня это рекордный показатель.

В 3,9 раз уменьшена арендная плата за участок на Аллее Смелых

Калининградский областной суд

Калининградский областной суд

Осенью 2014 г. ООО СКП «НАДЕЖДА» обратилась с жалобой на непомерный размер арендной платы. После проведения земельного контроля Администрациия Калининграда (владелец земельного участка) изменила разрешенное использование — добавив к производственной базе «магазины», что привело к взлету кадастровой стоимости до 47,6 млн рублей. При такой стоимости годовая арендная плата составляла почти 720 тыс. рублей.

Юристы предложили оспорить кадастровую стоимость, но с первой попытки через Комиссию при Росреестре нашим юристам впервые это не удалось. Однако Калининградский областной суд (дело №3-13/2015), разобравшись с проблемой, установил, что адекватной стоимостью будет никак не 47,6 млн, а всего лишь 11,9 млн рублей. Экономия для предприятия составит примерно 530 тыс рублей в год на арендной плате.

Срок — 7 месяцев

Уменьшение — 3,9 раз

Результат — успешный!

 

В Зеленоградском районе незаконно начисляли арендную плату пансионатам и домам отдыха

С 1 марта 2014 г. в Зеленоградском районе для всех арендаторов муниципальных земель стал действовать новый порядок определения размера арендной платы. В соответствии с этим документов, как и существовавшим ранее, местная администрация имеет право взимать арендную плату со всех пользователей земель — чаще всего владельцев зданий, которые находятся на территории района, и которые по той или иной причине не смогли выкупить землю в собственность.

Решением Зеленоградского районного Совета депутатов от 19.02.2014 №210 с 1 марта установили различные ставки по арендной плате для участков «…предназначенных для размещения гостиниц, домов отдых, пансионатов и т.д.» в размере 2% от кадастровой стоимости и в размере 0,9% для участков, «предназначенных для размещения объектов рекреационного, лечебно-оздоровительного, спортивного назначения». Раньше для обоих видов участков была одна ставка 1,5%. Как известно с осени 2013 г. кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитывается арендная плата, выросла в несколько раз, а в особо неудачных случаях — даже в десятки! Но с 1 марта 2014 г. депутаты решили еще поднять на треть арендную плату для всех организаций, кто занимается размещением у себя постояльцев.

Осенью 2014 г. в ЮФ «Юрис» обратился руководитель фирмы, которая владела построенным еще при советской власти базой отдыха. По документа она стала называться «спальный корпус». Фирма с трудом могла платить арендную плату за свою базу, которая ей почти не приносит дохода, а тут ещё и повышение кадастровой стоимости, да ставок аренды. Управляющий партнёром Станиславом Солнцевым было принято решение взыскать часть арендной платы обратно. Юрист нашел для этого несколько оснований:

  • администрация Зеленоградского района требовала арендную плату по новым ставкам с начала 2014 г., хотя новые ставки вступили в силу только с 1 марта;
  • администрация неправильно определила ставку — вместо 0,9% как для объектов рекреации, она взимала с владельца базы в размере 2%, как если бы это была гостиница.

Арбитражный суд Калининградской области в марте 2015 г. поддержал юристов (дело №А21-8782/2014) и полностью подтвердил законность их позиции. Более того через несколько дней после решения суда и прокуратура Зеленоградского района прислала письмо, что ею принесен протест на решение Совета депутатов. Прокуратура согласилась с мнением Станислава Солнцева, что пансионаты и дома отдыха не тоже самое, что и гостиница, так как они находятся на землях рекреации, а сам принцип, который положен в решение Совета депутатов по арендной плате не законен. Если решение суда останется в силе, то администрации придется вернуть примерно треть арендной платы за 2014 года, а депутатам Зеленоградска придется менять местный нормативный акт, чтобы он не создавал неопределенность в начислении арендной платы.

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков и объектов недвижимости  в России является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа земли. Кадастровая стоимость устанавливается путем массовой оценки, проводимой исполнительной властью субъекта Российской Федерации. Следствием такой массовости является завышенная стоимость, зачастую чуть ли не в десятки раз, в среднем же по Калининграду в 6-7 раза. Это приводит к необоснованно высокому размеру либо арендной платы, либо земельного налога.

Не многие знают, что  стоимость можно уменьшить. В случае несогласия  с установленной кадастровой стоимостью, а с ней вряд ли можно согласиться, собственники, а также арендаторы, недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности». На данный момент такая комиссия создана и в Калининградской области, и весьма активно осуществляет свою работу.

СИП снижение КС_small

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, то это решение  можно обжаловать в областном суде субъекта РФ, в нашем случае это будет Калининградский областной суд. Кроме того, физические лица могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости сразу в суд в обход комиссии.

Мы уже не первый год работаем по снижению кадастровой стоимости земельных участков и имеем положительный опыт.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости состоит из следующих основных этапов:

1. Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка специализированной оценочной компанией, проведение экспертизы соответствия отчета действующему законодательству;

2. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссию;

3. Оспаривание решения комиссии в Калининградский областной суд.

4. Получение положительного решения комиссии или суда и внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРП (реестр прав) .

Как  работаем мы:

1. Вы сообщаете нам кадастровый номер земельного участка;

2. Мы проводим экспресс-оценку рыночной стоимости земельного участка, определяя примерную возможную стоимость земельного участка, а также определяемся со стоимостью оценочных и экспертных услуг.

2. Среди представленных предложений, вы выбираете ты оценочную компанию, которая вам наиболее подходит и мы у них заказываем оценку и экспертизу. Также вы можете выбрать любую иную компанию и мы также сопроводим проведение оценки.

3. После получения отчета оценки мы готовим соответствующее заявление в комиссию, при получении от вас доверенности также самостоятельно предъявляем ее в комиссию.

4. Сопровождаем рассмотрение вашего заявления в комиссии.

5. В случае отрицательного решения комиссии, мы готовим заявление в суд и сопровождаем его рассмотрение в суде.

Нужно отметить, что физические лица не обязаны обращаться в комиссию, они могут предъявить соответствующее заявление непосредственно сразу в Калининградский областной суд.

Для начала работы от Вас требуется только кадастровый номер земельного участка, остальное сделаем мы.

 

Калининградскому предпринимателю снижена кадастровая стоимость двух участков более чем на 17 миллионов рублей

Калининградский областной суд

Калининградский областной суд

Старшим партнером юридической фирмы «Юрис» Олегом Ефимовым успешно завершено очередное гражданское дело по снижению кадастровой стоимости земельных участков. Была снижена стоимость двух земельных участков: первого в 6,7 раза, а второго в 7,7 раза. Снижение кадастровой стоимости позволит нашему клиенту сэкономить на налоге на землю на сумму более 600 тысяч рублей. Причем клиент вправе рассчитывать на перерасчет налога не только на будущие периоды, но и за 2014 года.

В целом, не смотря на предновогоднюю суету, длинные новогодние праздники и общую неразбериху по данной категории дел, нам удалось добиться весьма скорого вынесения решение. В общей сложности нам потребовалось менее четырех месяцев от момента встречи с клиентом и до получения положительного решения суда.