Архив метки: арендная плата

Кейс «Золотой сад». Кадастровую стоимость земли для садоводства снизили в 24 раза

Участники дела

Ольга Ивановна Н. – заявитель, клиент

Калининградский филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация Зеленоградского района Калининградской области – государственные учреждения, с которыми велось взаимодействие

Юристы

Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры»

Суть претензий

Ольга Н. просила о снижении кадастровой стоимости дачного участка и соответствующем изменении арендной платы за него. Читать далее

В Зеленоградском районе незаконно начисляли арендную плату пансионатам и домам отдыха

С 1 марта 2014 г. в Зеленоградском районе для всех арендаторов муниципальных земель стал действовать новый порядок определения размера арендной платы. В соответствии с этим документов, как и существовавшим ранее, местная администрация имеет право взимать арендную плату со всех пользователей земель — чаще всего владельцев зданий, которые находятся на территории района, и которые по той или иной причине не смогли выкупить землю в собственность.

Решением Зеленоградского районного Совета депутатов от 19.02.2014 №210 с 1 марта установили различные ставки по арендной плате для участков «…предназначенных для размещения гостиниц, домов отдых, пансионатов и т.д.» в размере 2% от кадастровой стоимости и в размере 0,9% для участков, «предназначенных для размещения объектов рекреационного, лечебно-оздоровительного, спортивного назначения». Раньше для обоих видов участков была одна ставка 1,5%. Как известно с осени 2013 г. кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитывается арендная плата, выросла в несколько раз, а в особо неудачных случаях — даже в десятки! Но с 1 марта 2014 г. депутаты решили еще поднять на треть арендную плату для всех организаций, кто занимается размещением у себя постояльцев.

Осенью 2014 г. в ЮФ «Юрис» обратился руководитель фирмы, которая владела построенным еще при советской власти базой отдыха. По документа она стала называться «спальный корпус». Фирма с трудом могла платить арендную плату за свою базу, которая ей почти не приносит дохода, а тут ещё и повышение кадастровой стоимости, да ставок аренды. Управляющий партнёром Станиславом Солнцевым было принято решение взыскать часть арендной платы обратно. Юрист нашел для этого несколько оснований:

  • администрация Зеленоградского района требовала арендную плату по новым ставкам с начала 2014 г., хотя новые ставки вступили в силу только с 1 марта;
  • администрация неправильно определила ставку — вместо 0,9% как для объектов рекреации, она взимала с владельца базы в размере 2%, как если бы это была гостиница.

Арбитражный суд Калининградской области в марте 2015 г. поддержал юристов (дело №А21-8782/2014) и полностью подтвердил законность их позиции. Более того через несколько дней после решения суда и прокуратура Зеленоградского района прислала письмо, что ею принесен протест на решение Совета депутатов. Прокуратура согласилась с мнением Станислава Солнцева, что пансионаты и дома отдыха не тоже самое, что и гостиница, так как они находятся на землях рекреации, а сам принцип, который положен в решение Совета депутатов по арендной плате не законен. Если решение суда останется в силе, то администрации придется вернуть примерно треть арендной платы за 2014 года, а депутатам Зеленоградска придется менять местный нормативный акт, чтобы он не создавал неопределенность в начислении арендной платы.

Смена разрешенного использования: как считают новую кадастровую стоимость?

Сейчас практически любой собственник земли и даже арендатор во многих муниципалитетах может самостоятельно сменить разрешенное использование на интересующий его деятельности на таком участке.Времена безраздельной монополии местных администраций канули в лету. О том, как изменить разрешенное использование земли мы обязательно расскажем в отдельной статей, сегодня ограничимся лишь тем, что выбор возможных вариантов в населенных пунктах ограничен градостроительным регламентом, который является частью Правил землепользования и застройки.

Как определить новую кадастровую стоимость?

После смены разрешенного использования чаще всего меняется и кадастровая стоимость, так как под разные виды деятельности земля стоит объективно разные деньги. Вы сами до смены «разрешенки» можете узнать будущую кадастровую стоимость своего участка, а соответственно — узнать какой земельный налог будете платить или арендную плату. Если вам это сложно, то мы готовы всегда вам помочь в этом.

Методика перерасчета кадастровой стоимости установлена Росреестром и различна для разных видов земельных участков. Методика говорит о том, что Росреестр должен утвердить после смены разрешенного использования новую кадастровую стоимость, а кадастровая палата её внести в кадастр недвижимости.

СИП снижение КС_small

Порядок перерасчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Стоимость рассчитывается как произведение УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) кадастрового квартала для данного вида разрешенного использования и площади земельного участка. УПКС для муниципалитета в целом утвержден в Калининградской областью тем же постановлением регионального правительства, а вот по кадастровым кварталам такой информации в документе нет. Источники в Росреестре подтвердили, что в пользовании сотрудников есть база с УПКС, в которой для многих кадастровых кварталов есть УПКС, но только не для всех 17 групп видов разрешенного использования. Это означает, что выбирая некоторые виды разрешенного использования из того же постановления об утверждении кадастровой оценки мы не можем быть уверены, что кадастровая стоимость будет изменена, то есть будет справедливой.

К примеру, в районе «Берлинки» в Гурьевском районе Калининградской области земельный участок имел разрешенное использование «для предпринимательской деятельности» с кадастровой стоимостью около 47 млн рублей, что соответствовало скорее торговой деятельности  для такой площади. Разрешенное использование участка было изменено на фактическое «парковка для транспортных средств», для которой УПКС по муниципалитету (Гурьевскому району) составлял 773,01 руб\кв.м. Однако согласно Методике Росреестр использует не средний УПКС по муниципалитету, а по кадастровому кварталу. Но, как пояснил в своем ответе на запрос Росреестр — постановлением Правительства Калининградской области такой УПКС утвержден не был. Кадастровая стоимость участка осталась прежней, что не соответствует принципам рыночного формирования земельного налога.

В декабре 2014 г. юристы ЮФ «Юрис» направили запрос в Правительство Калининградской области, чтобы прояснить, как так получилось, что региональная власть «забыла» утвердить столь необходимые показатели. В ответ мы получили подтверждение, что проблема есть и с ней работают путем изменения Методики, которая утверждена Минэкономразвития РФ. С ответом вы можете ознакомиться ниже.

Однако проблема для землевладельцев пока остается и им придется платить исходя из той кадастровой стоимость, которая была утверждена Правительством Калининградской области на 01.01.2012 г. и того вида разрешенного использования, который тогда был. Постановлением Правительства Калининградской области от 27.10.2014 N 723 «О внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336» возможность внесения арендной платы исходя не из кадастровой, а рыночной стоимости, предусмотрена только для земель, госсобственность на которые не разграничена и которые находятся в аренде.

Но мы не остановились и отправили запрос напрямую в Минэкономразвития РФ, которое как раз и утверждало эту Методику. С 22 июля 2014 г. региональные власти теперь, утверждая кадастровую оценку должны утвердить удельные показатели для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации, однако указаний на то, что для всех возможных видов разрешенного использования — по прежнему нет, что, по нашему мнению, проблему с повестки дня не снимает. В ответ мы так же получили и письмо из Росреестра, которое констатировало текущую проблему без каких-либо предложений по её решению.

Подводя итог, отметим, что большинству арендаторов и всем собственникам для уменьшения земельного налога остаётся только оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии при Росреестре и\или Калининградском областном суде. А в рамках этой процедуры еще нужно доказать, что вы, оценщик и СРО оценщиков были правы, что как показывает практика, не всегда сразу получается. Единственным «призом» является то, что подав заявление в 2015 году владелец, который добился переоценки кадастровой стоимости,  может пересчитать арендную плату или земельный налог за этот год.
Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Сколько стоит на Донского построить?

Блогер Дмитрий Трунов затронул вчера тему необычно низкой кадастровой стоимости земельного участка ООО «Колор-Пласт» в центральной части Калининграда. Мы не смогли оставить в стороне это очень профессиональное с юридической точки зрения «расследование» и представляем своё мнение относительно происходящего.

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для Калининграда удельный (средний) показатель кадастровой стоимости для участка 14 группы (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) составляет 0,48 руб.\кв.м. Согласно методике определения кадастровой стоимости вновь образуемых участков мы получаем именно такую кадастровую стоимость, какую сейчас имеют эти участки, т.е. 60 945,6 и 3 811,2 рубля.

Сейчас согласно Правилам землепользования и застройки г. Калининграда (ПЗЗ) участки относятся к зоне Р-2 (интерактивно можно увидеть на http://map.klgd.ru/ и на карте градостроительного зонирования в редакции от 12.05.2014 г.), которая не предполагает жилищного строительства, среди набора возможных видов разрешенного использования есть такие: различные парки в том числе аттракционов и спортивные парки, автостоянки. «Коммерческих» видов условно-разрешенных видов (т.е. тех, которые можно выбрать только через публичные слушания) тоже не так много – учреждения здравоохранения, санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, временные торговые объекты да автосервис.

Смена разрешенного использования на жилищное строительство

Сейчас и арендатор, как и собственник земельного участка может выбрать самостоятельно без разрешения муниципалитета вид разрешенного использования из тех, что предлагает зона Р-2. Если цель владельца участка заняться строительством на этом участке, то дальше мы увидим проведение публичных слушаний по поводу смены зоны на более подходящую. При этом ситуация не аналогичная расположенному рядом участку ООО «Юкон Сервис», который добился в 2014 г. в арбитражном суде Калининградской области исключения своего участка из территориальной зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Л-2 «исторические кладбища, превратившиеся в городские лесопарки». Позиция ООО «Юкон Сервис» была достаточно типична для оспаривания ПЗЗ – правительством Калининградской области не подготовлен и утвержден проект зон охраны объектов культурного наследия. Ранее оспаривали ПЗЗ в связи с тем, что они не были опубликованы в цвете, что не позволяло установить отнесение участка к конкретным территориальным зонам, иногда в связи с тем, что участок попадал сразу в две зоны, что запрещено. При этом ООО «Юкон Сервис» владел участком, отнесенным к зоне О-1 –делового, общественного и коммерческого назначения, а участки ЗАО «Колор-Пласт» в зоне Р-2, которая не предполагает существенной коммерческой деятельности.

Если зона вполне законными методами будет изменена на зону, позволяющую вести жилищное строительство, то можно будет предположить о том, что все действия были не случайны и преследовали цель обойти требование Земельного кодекса РФ об обязательной продажи муниципалитетом участка с аукциона. Прокуратуре похожие приёмы с землей известны.

Несмотря на публикацию на сайте администрации города, что участок продан до настоящего времени ни участок 126970 кв.м. ни 7940 кв.м. не оформлен в собственность кого-либо, есть только сведения о действующем договоре аренды. Но это может означать только то, что договор если и подписан между администрацией и ООО «Колор-Пласт», то пока ещё не подан на регистрацию в Росреестр.

Если бы муниципалитет реализовал участки на аукционе для жилищного строительства

Проводятся публичные слушания о смене одной зоны на другую, более подходящую. Инициатором может быть и сам муниципалитет. Потом проходит определенная юридическая процедура, включающая в себя в итоге рассмотрение данного вопроса в Городском совете депутатов, который и принимает итоговое решение. Это достаточно распространённая процедура для нашего города. Комитет муниципального имущества формирует, к примеру, те же самые земельные участки и определяет разрешенное использование «под строительство многоквартирного дома» в связи с этим на кадастровый учет ставятся участки которые уже будут иметь кадастровую стоимость 489 502 362,2 руб. и 30 610 764,4 руб. (УПКС 3855,26 руб.\кв.м.). Но законодательство (ч. 7 ст. 38.1 ЗК РФ) обязывает муниципалитет произвести оценку рыночной стоимости участков перед выставлением на аукцион. Как показывает наша почти трёхлетняя практика оспаривания кадастровой стоимости кадастровая стоимость близка к рыночной, хотя ввиду применения массовых методик не учитывает всех рыночных обстоятельств. Выполненный расчет кадастровой стоимости по усредненному показателю для г. Калининграда, установленному нормативно, позволяет нам понять масштаб возможного злоупотребления. Оценка рыночной стоимости вряд ли бы дала подобные гигантские суммы, что указывается так же на то, что ГКО проведена явно по верхней планке разумного. К примеру, 30 декабря 2014 г. были проданы с муниципального аукциона 3 земельных участка в районе ул. Еловая аллея для жилищного строительства общей площадью 16300 кв.м. за 40 125 960 руб., что соответствует стоимости 2460 руб.\кв.м.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько комфортно жить на бывшем кладбище. Реальность такова, что в Калининграде, как и в любом другом древнем городе, много такого строительства. Есть установленные нормы для последующей застройки кладбищ, они всегда соблюдаются. С точки зрения обывателя застройка жильем — не всегда плохо, с точки зрения обывателя, который думает о своём будущем — организация парка, если верить словам Александра Ярошука, и не обязательно состоящего только из «деревьев дорожек» — это всегда инвестиции в будущее развития своего города.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Кадастровая стоимость участков предпринимателя уменьшилась в 3,5 раза

В начале 2013 г. к «земельным юристам» нашей компании обратился предприниматель, который хотел выкупить земельный участок у администрации, однако ему постоянно отказывали. После консультаций было предложено сначала уменьшить кадастровую стоимость арендуемых земельных участков, а уже потом выкупать. Предприниматель в результате такого шага мог сэкономить немало денег.

Юристам ЮФ «Юрис» потребовалось чуть больше 1,5 месяцев, чтобы снизить через арбитражный суд кадастровую стоимость участков: одного в 3,5, а другого в 3,6 раза. И еще 1 месяц, как это предусмотрено законом, ушло на вступление в законную силу решения суда. Теперь предприниматель может выкупать земельный участок под своими зданиями и он планирует обращаться снова в нашу фирму за такой помощью. Читать далее