Архив метки: администрация

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП». Читать далее

Прокуратура подтвердила наличие коррупциогенных факторов при организации мелкорозничной торговли в Калининграде

Прокуратура Калининградской области подтвердила наличие коррупциогенных факторов в порядке, принятом городским Советом депутатов Калининграда, по организации и предоставлению мест для размещения остановочных комплексов и иных объектов мелкорозничной торговли или услуг. Это следует из ответа начальника отдела региональной прокуратуры по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции Владимира Рыбенцова на антикоррупционное заключение калининградского эксперта Станислава Солнцева.

Станислав Солнцев по просьбе председателя Федерации малого и среднего бизнеса Владимира Дианова проводил независимую антикоррупционную экспертизу действующих норм. В одном из пунктов была обнаружена широта дискриминационных полномочий в виде отсутствия или неопределённости условий (оснований) для принятия администрацией Калининграда решения о согласовании при изменении типа или площади нестационарных торговых объектов. Также отсутствовало упоминание о сроках такого согласования. Из-за того, что в нормах отсутствует порядок согласования заявленных оператором НТО изменений, эксперт сделал вывод о наличии такого коррупциогенного фактора, как «отсутствие или неполнота административных процедур».

После рассмотрения обращения юриста областная прокуратура сделала вывод о том, что действующая юридическая конструкция не соответствует требованиям определенности, ясности и недвусмысленности законодательного регулирования. Отсутствие в порядке размещения НТО сроков, условий или оснований для принятия решений городскими властями, по мнению надзорного органа, позволяет сотрудникам администрации необоснованно устанавливать сроки исполнения запросов и давать субъективную оценку обоснованности изменений. Подтвердив доводы эксперта, прокуратура направила требование в городской Совет депутатов Калининграда об изменении норм.

  • Результаты независимой экспертизы рассматривались 16 февраля комиссией по вопросам взаимодействия с областной Думой, поддержки малого и среднего предпринимательства горсовета Калининграда. В ходе заседания Станислав Солнцев дал оценку действующим нормам и предоставил предложения по уточнению процедуры и сроков для устранения коррупциогенных факторов. По итогам обсуждений депутаты решили рекомендовать администрации города до конца месяца проработать уточнения в порядке организации НТО с учётом позиций экспертов, прокуратуры, городских властей и предпринимателей.
  • Перед заседанием комиссии председатель горсовета Андрей Кропоткин подготовил ответ на заключение независимой экспертизы, в котором говорилось, что с доводами Станислава Солнцева нельзя согласиться. В качестве причины указывалось то, что рекомендуемое изменение порядка фактически является предложением по возможному сроку рассмотрения обращений операторов НТО и не меняет правовой и смысловой нагрузки.

Источник: Руград

Виды ответственности муниципальных служащих за коррупционные правонарушения

Презентация c  семинара Станислава Солнцева 16 мая 2015 г. в Калининградском институте экономики в рамках курса повышения квалификации муниципальных служащих, посвященная дисциплинарной, гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности муниципальных служащих за коррупционные правонарушения.

В Зеленоградском районе незаконно начисляли арендную плату пансионатам и домам отдыха

С 1 марта 2014 г. в Зеленоградском районе для всех арендаторов муниципальных земель стал действовать новый порядок определения размера арендной платы. В соответствии с этим документов, как и существовавшим ранее, местная администрация имеет право взимать арендную плату со всех пользователей земель — чаще всего владельцев зданий, которые находятся на территории района, и которые по той или иной причине не смогли выкупить землю в собственность.

Решением Зеленоградского районного Совета депутатов от 19.02.2014 №210 с 1 марта установили различные ставки по арендной плате для участков «…предназначенных для размещения гостиниц, домов отдых, пансионатов и т.д.» в размере 2% от кадастровой стоимости и в размере 0,9% для участков, «предназначенных для размещения объектов рекреационного, лечебно-оздоровительного, спортивного назначения». Раньше для обоих видов участков была одна ставка 1,5%. Как известно с осени 2013 г. кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитывается арендная плата, выросла в несколько раз, а в особо неудачных случаях — даже в десятки! Но с 1 марта 2014 г. депутаты решили еще поднять на треть арендную плату для всех организаций, кто занимается размещением у себя постояльцев.

Осенью 2014 г. в ЮФ «Юрис» обратился руководитель фирмы, которая владела построенным еще при советской власти базой отдыха. По документа она стала называться «спальный корпус». Фирма с трудом могла платить арендную плату за свою базу, которая ей почти не приносит дохода, а тут ещё и повышение кадастровой стоимости, да ставок аренды. Управляющий партнёром Станиславом Солнцевым было принято решение взыскать часть арендной платы обратно. Юрист нашел для этого несколько оснований:

  • администрация Зеленоградского района требовала арендную плату по новым ставкам с начала 2014 г., хотя новые ставки вступили в силу только с 1 марта;
  • администрация неправильно определила ставку — вместо 0,9% как для объектов рекреации, она взимала с владельца базы в размере 2%, как если бы это была гостиница.

Арбитражный суд Калининградской области в марте 2015 г. поддержал юристов (дело №А21-8782/2014) и полностью подтвердил законность их позиции. Более того через несколько дней после решения суда и прокуратура Зеленоградского района прислала письмо, что ею принесен протест на решение Совета депутатов. Прокуратура согласилась с мнением Станислава Солнцева, что пансионаты и дома отдыха не тоже самое, что и гостиница, так как они находятся на землях рекреации, а сам принцип, который положен в решение Совета депутатов по арендной плате не законен. Если решение суда останется в силе, то администрации придется вернуть примерно треть арендной платы за 2014 года, а депутатам Зеленоградска придется менять местный нормативный акт, чтобы он не создавал неопределенность в начислении арендной платы.

Решением суда признаны незаконными действия администрации Калининграда по переносу срока расселения аварийного дома

К. обратилась в Центральный районный суд с иском к Администрации ГО «Город Калининград». Просила признать незаконными действия по переносу сроков расселения жителей многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Калининград пер. Воздушный 8; обязать администрацию предоставить семье К. жилое благоустроенное помещение по договору социального найма. Администрации в судах двух инстанций было отказано в переносе срока расселения в связи с тем, что договор о развитии застроенной территории заключен до 31.07.2017 г., К. суд обязал предоставить квартиру сразу после сдачи дома — в конце 2014 г.
Директор Юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев прокомментировал действия администрации:
«Закон не предусматривает возможности для администрации в одностороннем порядке изменять сроки расселения. Владелица квартиры в аварийном доме абсолютна права и её не должны волновать проблемы, с которым сталкивается администрация при расселении её дома и тем более сроки освоения земельного участка, на котором стоит аварийный дом. Закон не обязывает и предоставить квартиру именно на том месте, где стоял сносимый дом. «

Читать далее

Вопросы ЮРИСту: как согласовать размещение НТО (киоск, павильон) на участке жилого дома?

Владельцы НТО (нестационарных торговых объектов), т.е. остановочных комплексов, павильонов, т.н. «ларьков», последнее время всё чаще обращаются к нам с различными вопросами. Но самым существенным для такого вида бизнеса является сохранение, а нередко и просто оформления права на размещения НТО или договора аренды (занятия) земельного участка.

Ни для кого не секрет, что основной вопрос для владельца НТО является наличие законно оформленного права на земельный участок. По мнению специалистов (точной статистики в нашем распоряжении сейчас нет) около 50% объектов стоит на земельных участках, принадлежащих многоквартирным жилым домам. В связи с тем, что собственниками фактически являются все собственники квартир и нежилых помещений в таком многоквартирном доме, то обращение в муниципалитет за предоставлением места под НТО теряет всякий смысл. Читать далее

Кадастровая стоимость участков предпринимателя уменьшилась в 3,5 раза

В начале 2013 г. к «земельным юристам» нашей компании обратился предприниматель, который хотел выкупить земельный участок у администрации, однако ему постоянно отказывали. После консультаций было предложено сначала уменьшить кадастровую стоимость арендуемых земельных участков, а уже потом выкупать. Предприниматель в результате такого шага мог сэкономить немало денег.

Юристам ЮФ «Юрис» потребовалось чуть больше 1,5 месяцев, чтобы снизить через арбитражный суд кадастровую стоимость участков: одного в 3,5, а другого в 3,6 раза. И еще 1 месяц, как это предусмотрено законом, ушло на вступление в законную силу решения суда. Теперь предприниматель может выкупать земельный участок под своими зданиями и он планирует обращаться снова в нашу фирму за такой помощью. Читать далее

Администрация Пионерского добивается снятия с территории муниципалитета статуса особых условий использования

В Калининградском арбитражном суде рассматривается исковое заявление администрации Пионерского к региональному филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Речь идет о признании незаконными действий филиала по внесению в государственный кадастр недвижимости границ зон с особыми условиями использования на территории Пионерска. Читать далее

Взамен участка на Буткова ценой 14,8 млн руб. администрация Калининграда передает застройщику землю стоимостью 100,5 млн руб.

Кадастровая стоимость участка на ул. Гагарина, 16, который администрация Калининграда передает компании «Западный терминал» взамен на отказ от застройки территории перед домом по ул. Буткова, 34, в 7 раз выше стоимости прежнего участка компании.

Согласно тексту мирового соглашения, площадь нового участка под многоэтажную жилую застройку составляет 25,5 тыс. кв.м. По данным открытой кадастровой карты Росреестра, его кадастровая стоимость составляет 100,5 млн руб. Прежний участок компании имел площадь всего в 1,5 тыс. кв. м и оценивался в 14,8 млн руб. Читать далее