Архив метки: жилье

Станислав Солнцев: в итоге дом на Московском проспекте город должен будет выкупить

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Станислав Солнцев, управляющий партнёр ЮФ «Юрис» специально для портала Новый Калининград рассказал о том, на что могут претендовать жильцы «падающего» дома №70 на Московском проспекте в Калининграде:

В соответствии с частью 10 ст. 32 ЖК РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Мне не известны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно, хотя, как отмечалось, в доме только одна квартира – муниципальная, остальные в частной собственности граждан.

Разумный срок для сноса или реконструкции (по сути — восстановления) определяет та же межведомственная комиссия.

Суть этого требования в том, чтобы на территории города не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В случае, если собственники квартир в этот срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Судьба жильцов (или как говоря юристы – нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, быть равнозначным по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта.

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По общему правилу выкуп квартиры муниципалитетом осуществляется по соглашению с собственником с выплатой возмещения. При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Возможно предоставление в собственность другого помещения с зачетом стоимость такого возмещения. Если собственник квартиры отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3-х месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Эксперт: власти могут потребовать от жильцов снести аварийный дом на Московском

Если собственники самостоятельно ничего не сделают с домом, власти должны выкупить квартиры. Как рассказал «Недвижимости Нового Калининграда.Ru» управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев, согласно Жилищному кодексу РФ межведомственная комиссия после признания дома аварийным может обратиться к собственникам квартир с требованием о его сносе или реконструкции в разумный срок. «Мне неизвестны случаи, когда подобные многоквартирные дома восстанавливались владельцами самостоятельно», — пояснил Солнцев, комментируя ситуацию с треснувшим домом на Московском проспекте.

По словам юриста, сроки реконструкции или сноса определяет межведомственная комиссия. Если в обозначенный срок собственники не осуществили снос или реконструкцию, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципалитету.

«Судьба жильцов (или как говорят юристы — нанимателей по договору социального найма) в единственной муниципальной квартире несколько отличается. Выселяемым из сносимого жилого дома гражданам администрация предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Они должны быть равнозначными по общей площади и находиться в черте этого же населенного пункта», — говорит Солнцев.

Что же касается выкупа квартир, то муниципалитет обязан это делать по соглашению с собственником с выплатой возмещения. «При определении размера возмещения за квартиру в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — комментирует специалист.

Есть у муниципалитета и другой вариант — предоставление квартиры взамен изъятой. Если же собственник отказывается от предложенных соглашением условий, то к нему может быть предъявлен иск о принудительном выкупе, который не может быть подан ранее чем до истечения 3 месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии квартиры.

Напомним, что пока что окончательная судьба аварийного дома на Московском проспекте неизвестна, как неизвестны сроки окончательного расселения жильцов. На данный момент обитателям накренившегося дома предложено переселиться в маневренный фонд. Жильцы покидают опасное здание — едут к родственникам, друзьям, на съёмные квартиры.

Источник: Новый Калинниград.ру

Бесконечная история: в России продлили бесплатную приватизацию ещё на год

В пятницу Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект о продлении бесплатной приватизации ещё на один год — до марта 2016-го. Разобраться в очередном (уже четвёртом) продлении бесплатной приватизации решила «Недвижимость Нового Калининграда.Ru».

Бесплатная приватизация появилась в России в 1992 году и должна была закончиться в 2007-м. Потом — в 2010-м, 2013-м2015-м, а теперь уже в 2016 году. Каждый раз находились вполне уважительные причины для очередной отсрочки, но сама отсрочка постепенно начала уменьшаться — в 2013 году гражданам дали ещё два года, а теперь и вовсе оставили один. Впрочем, многие не ожидали и этого — ещё осенью мэрия Калининграда дала понять, что продления, скорее всего, не будет, так что стоит поторопиться.

Да и не только власти считали, что этот период истории окончен. Например, юрист Станислав Солнцев, комментируя «Новому Калининграду.Ru» очередное продление приватизации, признал, что для него такой поворот стал неожиданностью. «Я предполагал, что бесплатную приватизацию могут продлить для тех, кто по уважительным причинам не успел оформить жильё в собственность, а в остальных случаях это уже была бы платная процедура», — сообщил Солнцев.

По мнению юриста, причин для продления бесплатного оформления в собственность государственного и муниципального жилья было несколько.

«Первая — это действительно Крыма. Как бы это двусмысленно ни звучало, но там люди действительно не успевают оформить квартиры, а отдельное право приватизации для Крыма будет восприниматься не совсем позитивно, мне кажется. Поэтому для всех сделали равные условия, — пояснил Станислав Солнцев. — Во-вторых, сейчас не то время, когда стоит создавать дополнительную напряжённость, потому что будут люди, которые будут недовольны. Их, конечно, уже не так много, как несколько лет назад, но порядка 20% жилья еще не приватизировано».

По словам Солнцева, многие военнослужащие не успели оформить квартиры из-за сложности процедуры — там всё происходит только через суд. Ещё одной причиной продления бесплатной приватизации мог стать тот факт, что для того, чтобы завершить бесплатную передачу квартир, государству необходимо определить, какой будет выкупная цена за недвижимость, а оно этого пока что делать не торопится по ряду причин, в том числе и из-за наступившего финансового кризиса.

«Просто они облегчили себе и людям ситуацию. Ну а люди, естественно, уже расслабились. Тот шквал звонков, который был на прошлой неделе по приватизации, стих. Люди уже звонят, говорят: „Знаете, нам уже и не хочется“. И снова будут до последнего тянуть — мы уже два раза это пережили», — подытожил юрист.

Источник: Новый Калининград

Вопросы приватизации. Часть 7

Добрый день! Состою в очереди на получение жилья с 1989 года (передо мной состоят люди с 1962 года), в связи с возрастом, шансы получить «жилье» только на кладбище, но всё-же: будут ли какие-либо льготы по приватизации жилья для людей, которые в силу сложившихся обстоятельств и по независящим от них причинам, не смогли принять участие в бесплатной приватизации? Спасибо. Евгения

На вопрос отвечает управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев:

К сожалению, действующее законодательство не содержит каких-либо исключений — бесплатная приватизация заканчивается для всех. Ожидается, что она будет продолжена, но станет платной.

Задайте свой вопрос по приватизации жилья и «дачной амнистии» и БЕСПЛАТНО получите ответ на вопрос от профессионального юриста. Для этого вы можете: оставить ниже свой вопрос в комментарии, написать на nn@ju-ris.ru или позвонить по телефону (4012) 52-46-15.

Вопросы приватизации. Часть 2

В июле 2014 года меня доставили из Великобритании, где на работе я поломал обе ноги. До нынешнего момента являюсь малоподвижным и нет возможности добраться до мэрии и подняться на этаж для прохождения процесса. Будет ли такое продление как я? Михальский Иван Николаевич

На вопрос отвечает управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев:

Иван Николаевич, возможности восстановить срок, который установлен законом нет. Но если вы уже подали все документы, а только не явились для подписания договора приватизации, то вы сможете сделать это и позднее. Кроме того, в «мэрию» как раз ходить не придется, только в бюро приватизации, а получение осуществляется в службе одного окна. Для регистрации договора приватизации и получения свидетельства о праве собственности можно вызвать представителя Росреестре к себе домой. Такая услуга стоит 1000 рублей. К примеру, мы своим клиентам, кто как вы, не может позволить себе много ходить по городу, вызываем нотариуса так же на дом и оформляем доверенность на полное оформление документов и получения свидетельства.

Задайте свой вопрос по приватизации жилья и «дачной амнистии» и БЕСПЛАТНО получите ответ на вопрос от профессионального юриста. Для этого вы можете: оставить ниже свой вопрос в комментарии, написать на nn@ju-ris.ru или позвонить по телефону (4012) 52-46-15.

Стоит ли торопиться с приватизацией?

Станислав Солнцев

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

1 марта заканчивается бесплатная приватизация жилья и срок не будет продлён, а оформление домов по «дачной амнистии» усложнится.

С 12 по 19 января юридическая фирма «Юрис» для посетителей портала «Новый Калининград.Ru» проводилась интернет-конференция, посвящённую вопросам приватизации.

На вопросы читателей отвечал директор юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев.

1 марта 2015 г. заканчивается срок бесплатной приватизации жилья, и нет оснований считать, что он будет снова продлён. С этой же даты для оформления индивидуальных жилых домов потребуется разрешение органа местного самоуправления (обычно — отдел архитектуры) на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Мы сразу хотим успокоить читателей: 1 марта 2015 г. не заканчивается приватизация квартир и комнат, просто она станет платной. Сколько будет стоить получить своё же жилье в собственность — законодатели не определили. Также «окончание приватизации» никак не затрагивает приватизацию земли, которая уже много лет происходит на платной основе. Она, как известно, рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка и в соответствии с «тарифами» муниципалитета, в котором находится участок.

Мы рекомендуем, пока ещё есть время, обязательно начать приватизацию. Зачем платить лишние деньги или надеяться на то, что бесплатную приватизацию продлят снова? Ведь намного проще уже сейчас всё оформить и стать собственником своего жилья.

Мы готовы ответить на ваши вопросы как по приватизации жилья, так и по «дачной амнистии» до 14 февраля 2015 г. Также мы можем помочь с решением даже самых сложных проблем, с которыми вы можете столкнуться. Наша компания готова изучить ваши документы и оформить без вашего участия все необходимые документы. Результатом нашей работы будет свидетельство о праве собственности на вашу квартиру или комнату, построенный дом или гараж.

Закажите услугу «приватизация под ключ» вы можете по телефону 52-46-15 или по email nn@ju-ris.ru

Сколько стоит на Донского построить?

Блогер Дмитрий Трунов затронул вчера тему необычно низкой кадастровой стоимости земельного участка ООО «Колор-Пласт» в центральной части Калининграда. Мы не смогли оставить в стороне это очень профессиональное с юридической точки зрения «расследование» и представляем своё мнение относительно происходящего.

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для Калининграда удельный (средний) показатель кадастровой стоимости для участка 14 группы (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) составляет 0,48 руб.\кв.м. Согласно методике определения кадастровой стоимости вновь образуемых участков мы получаем именно такую кадастровую стоимость, какую сейчас имеют эти участки, т.е. 60 945,6 и 3 811,2 рубля.

Сейчас согласно Правилам землепользования и застройки г. Калининграда (ПЗЗ) участки относятся к зоне Р-2 (интерактивно можно увидеть на http://map.klgd.ru/ и на карте градостроительного зонирования в редакции от 12.05.2014 г.), которая не предполагает жилищного строительства, среди набора возможных видов разрешенного использования есть такие: различные парки в том числе аттракционов и спортивные парки, автостоянки. «Коммерческих» видов условно-разрешенных видов (т.е. тех, которые можно выбрать только через публичные слушания) тоже не так много – учреждения здравоохранения, санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, временные торговые объекты да автосервис.

Смена разрешенного использования на жилищное строительство

Сейчас и арендатор, как и собственник земельного участка может выбрать самостоятельно без разрешения муниципалитета вид разрешенного использования из тех, что предлагает зона Р-2. Если цель владельца участка заняться строительством на этом участке, то дальше мы увидим проведение публичных слушаний по поводу смены зоны на более подходящую. При этом ситуация не аналогичная расположенному рядом участку ООО «Юкон Сервис», который добился в 2014 г. в арбитражном суде Калининградской области исключения своего участка из территориальной зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Л-2 «исторические кладбища, превратившиеся в городские лесопарки». Позиция ООО «Юкон Сервис» была достаточно типична для оспаривания ПЗЗ – правительством Калининградской области не подготовлен и утвержден проект зон охраны объектов культурного наследия. Ранее оспаривали ПЗЗ в связи с тем, что они не были опубликованы в цвете, что не позволяло установить отнесение участка к конкретным территориальным зонам, иногда в связи с тем, что участок попадал сразу в две зоны, что запрещено. При этом ООО «Юкон Сервис» владел участком, отнесенным к зоне О-1 –делового, общественного и коммерческого назначения, а участки ЗАО «Колор-Пласт» в зоне Р-2, которая не предполагает существенной коммерческой деятельности.

Если зона вполне законными методами будет изменена на зону, позволяющую вести жилищное строительство, то можно будет предположить о том, что все действия были не случайны и преследовали цель обойти требование Земельного кодекса РФ об обязательной продажи муниципалитетом участка с аукциона. Прокуратуре похожие приёмы с землей известны.

Несмотря на публикацию на сайте администрации города, что участок продан до настоящего времени ни участок 126970 кв.м. ни 7940 кв.м. не оформлен в собственность кого-либо, есть только сведения о действующем договоре аренды. Но это может означать только то, что договор если и подписан между администрацией и ООО «Колор-Пласт», то пока ещё не подан на регистрацию в Росреестр.

Если бы муниципалитет реализовал участки на аукционе для жилищного строительства

Проводятся публичные слушания о смене одной зоны на другую, более подходящую. Инициатором может быть и сам муниципалитет. Потом проходит определенная юридическая процедура, включающая в себя в итоге рассмотрение данного вопроса в Городском совете депутатов, который и принимает итоговое решение. Это достаточно распространённая процедура для нашего города. Комитет муниципального имущества формирует, к примеру, те же самые земельные участки и определяет разрешенное использование «под строительство многоквартирного дома» в связи с этим на кадастровый учет ставятся участки которые уже будут иметь кадастровую стоимость 489 502 362,2 руб. и 30 610 764,4 руб. (УПКС 3855,26 руб.\кв.м.). Но законодательство (ч. 7 ст. 38.1 ЗК РФ) обязывает муниципалитет произвести оценку рыночной стоимости участков перед выставлением на аукцион. Как показывает наша почти трёхлетняя практика оспаривания кадастровой стоимости кадастровая стоимость близка к рыночной, хотя ввиду применения массовых методик не учитывает всех рыночных обстоятельств. Выполненный расчет кадастровой стоимости по усредненному показателю для г. Калининграда, установленному нормативно, позволяет нам понять масштаб возможного злоупотребления. Оценка рыночной стоимости вряд ли бы дала подобные гигантские суммы, что указывается так же на то, что ГКО проведена явно по верхней планке разумного. К примеру, 30 декабря 2014 г. были проданы с муниципального аукциона 3 земельных участка в районе ул. Еловая аллея для жилищного строительства общей площадью 16300 кв.м. за 40 125 960 руб., что соответствует стоимости 2460 руб.\кв.м.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько комфортно жить на бывшем кладбище. Реальность такова, что в Калининграде, как и в любом другом древнем городе, много такого строительства. Есть установленные нормы для последующей застройки кладбищ, они всегда соблюдаются. С точки зрения обывателя застройка жильем — не всегда плохо, с точки зрения обывателя, который думает о своём будущем — организация парка, если верить словам Александра Ярошука, и не обязательно состоящего только из «деревьев дорожек» — это всегда инвестиции в будущее развития своего города.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев

Жилищный вопрос. Определение порядка пользования

В настоящее время продаются и покупаются не только целые квартиры, но и доли, а также комнаты в домах и квартирах. В действительности, при приобретении долевой собственности (а именно ею юридически являются комнаты) нет какой-то определенной юридической связи между вашим правом на долю и комнатой. Такие проблемы возникают и при разделении наследства, состоящего из квартиры, среди многочисленных наследников. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из участников общей собственности, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом. Читать далее